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“天灾”致损物业企业责任分析宋安成 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人?自然灾害俗称““天灾””，是指给人类生存带来危害或损害人类生活环境的自然现象，包括干旱、洪涝、台风、冰雹、暴雪、沙尘暴等气象灾害，火山、地震灾害，山体崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害，风暴潮、海啸等海洋灾害和重大生物灾害等，从物业管理的角度来看，常见的“天灾”是洪涝、台风、暴雨、暴雪、冷冻等等，多是由于天气的骤变所致的物业设施、设备、公共部位和专用部分的财产或者人身损害，多是指的气象灾害，常见的具体案例包括冷冻造成的水管爆裂、暴雨所致的车库进水、台风所致的物体坠落致人、致物损失等等。为了更好的辨析由于““天灾””致损物业管理企业的法律责任，帮助企业在各类““天灾”“面前规避法律风险，本律师结合自己多年的司法实践经验来与各位共同讨论“天灾”所致的法律风险与规避问题，主要内容分为以下几个方面：一、???“天灾”是不是法律意义上可以免责的“不可抗力”“天灾”是否属于可以免责的“不可抗力”的情形应当视具体的实际情况来分析，不能一概而论。我国《民法通则》第153条规定： “不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况” 。依据此条规定不难发现，并不是所有天气灾害都同时具备上述三个条件，比如暴雨、寒流、暴雪等天气，在日常生活中是可以通过现代科技手段知悉或者采取措施避免受损的，因此该类“天灾”一般不属于不可抗力的情形；但如台风、洪涝这种气象灾害虽然可以提前预知但无法预见和避免引起的灾害是可作为免责的“不可抗力”的情形，至于地震、海啸等难以预测、无法避免和克服的“天灾”无疑是可以认定为不可抗力的情形而免除责任的。当然以上只是一般情况下的判断标准，对于如何认定笔者认为还应结合“不可抗力”的影响程度作具体分析：如果该“不可抗力”无法阻止采取措施仍无济于事，那么可免除履行方的全部责任；如果“不可抗力“可以采取相关措施减少损失，还有部分仍无法避免，那么可免除履行方部分责任；如果“不可抗力”是可以采取措施完全避免的，而履行方却未采取措施止损，那么需要承担全部的责任。二、“天灾”能否成为物业企业免责的理由就物业公司而言，物业管理区域内属于不可抗力的情况主要表现为因洪涝、台风而引起的水灾。一旦发生该类“天灾”，物业公司是否可以依据其属于“不可抗力”的情形而免除自身责任？笔者从事物业服务诉讼多年，总结出以下几点理由：1.?人为可以控制的程度：台风造成的损害分为两类，一类是人为可以控制的程度，是可以通过相应措施避免或者减少；一类是人类无法预料的损失，比如说台风暴雨过境将地下车库淹没，导致业主汽车受损。对于前者物业公司应当积极采取措施避免，依据损害的情况可以要求减少或者免除相应责任；而对于后者比如车库被淹的例子，物业公司虽然尽到提示义务，但无法预料车库会被水淹。换句话说物业公司的措施仅是消极的规避措施，它无法阻止台风的到来，只可能减少预知损害而无法避免未知的损害。因此，笔者认为对于该类案件认定物业公司免责较为合理。首先，物业公司尽自身能力完成了“天灾”预警工作，其次暴雨导致车库淹没是物业公司无法预测的后果，也是不能克服的事件，该事件已经超出了物业公司可以控制的程度，或者说物业公司依据自身能力面对该类情形时“束手无策”。因此，对于该类“不可抗力”造成的损失，物业公司只需举证自身履行应尽义务，对于无法控制及预料的部分是免责的。2.?物业公司的服务范围：物业公司与业主签订物业服务合同，约定对业主财产保护的职责，但该保护存在一定的限度，并不是说只要在物业公司服务的小区内发生任何财产损害，都应当由物业公司承担。这显然有悖于公平正义的原则。笔者遇到过这样的案例:极端天气导致小区公共管道及多位业主家中水管崩裂，业主要求物业公司承担因管道崩裂造成损害的全部责任。上述案例中业主要求物业公司承担公共管道与自家管道崩裂造成的损失，笔者认为不妥。首次，物业公司服务的范围是公共区域内设备财产安全，而不包括业主专有区域内财产的安全，对于公共管道的崩裂物业公司应当及时修复，并对造成的损失承担一定的责任；但对于业主家中水管是属于业主专有区域内财产，其专有性决定了水管的修缮工作不属于只负责公共区域服务的物业的职责，换句话说物业公司没有义务和责任保障超出物业服务范围的财产安全。因此该部分因“天灾”出现的损失物业公司是可以免责的。至于小区业主的水管崩裂造成的损失由谁承担责任，笔者会在第四点详细的说明。3.?受损方的过错程度：一旦“天灾”发生，物业公司未尽到应尽义务时是需要承担一定责任的，同样如果业主在避免灾害损失时存在过错，理应承担相应的责任。此时物业公司可以就业主存在的过错免除相应的责任。例如，物业公司收到台风预警，要求所有车辆停至妥善位置，但业主不听建议导致车辆遭掉落树干砸坏，事后要求物业公司赔偿。该案中物业公司已经提醒