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宣塑 直 CHINAREALEsTATE 房地产定价理论与方法研究 龚朴 ，陈睿 (1．华中科技大学管理学院，湖北 武汉 430074) 摘要：房地产业是国民经济的重要组成部分，其兴衰直接影响整个国民经济的稳定与发展，因此，围绕 房地产而开展的相关研究一直是学术界的一个热点问题。然而，由于房地产类资产规模较大，且普遍具 有较强的异质性、不易流动性、不可分割性等特征，其交易信息与数据难以获得，致使对房地产资产的 定价研究难度较大。本文试图总结与归纳现有房地产定价理论与方法的研究文献，深入分析房地产市 场的宏观结构及微观主体，探寻房地产价格形成与演化过程中的关键影响因素，并为我国房地产业实 现健康有序发展提供科学依据。 关键词：房地产，资产定价．影响因素 中图分类号：F301．2 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2012)05—0003—11 收稿 日期：2012—04—10 1引言 然而，房地产业近年来的快速发展也引发了 房地产是国民经济的支柱产业，行业的兴衰 一 系列问题，其中最为突出的就是房地产价格的 关系国计民生。Baum和Hartzell(2011)指出，全 持续高涨现象。 球房地产资产类价值在可计及 的全球资产总价 高房价问题不仅是房地产市场本身的扭曲， 值 中所 占的比例超过 50％，其 中尚未包括因缺乏 也将影响中国未来可持续发展、社会稳定和 国家 市场透明度和信息而无法进行估值的房地产资 经济安全。J．P．Morgan分析报告 (2012)就中国房 产 。尤为值得关注的是，美 国、英 国等发达 国家房 地产市场的资金状况作了分析，结果表明2011年 地产的市场份额已呈缓慢降低趋势。与之相反， 前8个月房地产开发商资金缺 口为 1．6万亿元人 房地产市场发展的重心正在向以中国为代表的 民币，达到了2010年全年的水平。 新兴市场倾斜 (市场份额 2009年为23．6％，2010 历史经验教训不能忘记，过快增长的房价所 年为 25．8％，预计在 2020年增至 36．7％)，其中中 引发的社会 问题值得深思：上世纪 国所 占的市场份额已从 2003年的1．5％快速上升 美国佛罗里达州出现前所未有的房 至 2010年的6％。 房地产泡沫，催生了美国经济危机， 宝丝 直 CHINAREALEsTATE 街股市崩溃，引发了20世纪3O年代的西方大萧 Lizieri等 (2010)按照出租属性和收益现金 条。上世纪9O年代，日本房地产泡沫破灭，被誉 流结构将房地产资产分为住宅房地产资产和商业 为二战后 日本的又一次战败，经历着没有曙光的 房地产资产。住宅房地产资产不具有出租属性且 漫长停滞，乃至衰退。1997年泰 国等东南亚 国家 为资本利得 占优的收益现金流结构。商业房地产 的房地产泡沫破灭，直接导致这些国家经济严重 资产则具有明显的出租特征，其收益现金流结构 衰退和社会危机。2007年美国住房次贷危机爆 以未来收入现金流 (如租金)为主要组成形式。 发，蔓延全球，致使全世界至今仍饱受经济衰退 房地产市场的基本功能包括资源配置、信息 之痛 。 传导及价格形成与价值实现，房地产资产价格的 类比美国、日本等发达国家都难逃