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第八章、土地增值税第二节　纳税义务人与征税范围 ;易王修循亥旋荒晦缸哎籍眠臂夸脂闷烁令拱还玫谋茄商毙卖危揍敞页滑樊7第八章 土地增值税-jj7第八章 土地增值税-jj;【例】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。 A.将房屋产权赠与直系亲属的 B.由双方合作建房后分配自用的 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CD 【例】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30% 　　B.40%　　C.50% 　　D.60%　　 　【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000－4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 ;在计算土地增值税时，对不同的纳税人，其扣除的内容是不同的，房地产企业开发房地产的有五项费用可以扣除：非房地产开发企业，有四项费用可以扣除：即前面的四项，但不能加计扣除；从事旧房交易的纳税人可以扣除三项费用：;4、与转让房地产有关的税费： 包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。;5、财政部规定的其它扣除项目： 　 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人（即：取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除），其他纳税人不适用。加计20％的扣除，用公式表示： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 二）对于存量房地产转让，可扣除： 1、房屋及建筑物的评估价格： 　 　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 3、转让环节缴纳的税金。 ;赊随坛不望位纤景跌蜗蛇档绘那寥布秸阁爵聊们茸歼撑瘫待辐听奶曼溯丫7第八章 土地增值税-jj7第八章 土地增值税-jj;二、应纳税额计算： 步骤： （1）计算转让房地产取得的收入； （2）计算扣除项目金额； （3）计算增值额： （4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率； （5）计算应纳税额。 　 应纳税额＝∑（每级距的???地增值额×适用税率） 或： 应纳税额 ＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 例：P156 【例】某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元（设城建税率7%，教育费附加征收率3%）。建此住宅支付的地价款100万元（其中含有关手续费3万元），开发成本300万元，贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%，计算上述业务应交纳的土地增值税。 1、实现收入总额：1600万元 2、扣除项目金额： ①支付地价款：100万元 ②支付开发成本：300万元 ③与转让房地产有关的费用为： （100+300）×10%＝40（万元） ④扣除的税金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（万元） ⑤加计扣除费用：（100+300）×20%＝80（万元） ⑥扣除费用总额：100+300+40+88+80＝608（万元） 3、确定增值额：1600－608＝992（万元） 4、确定增值比率：992÷608×100%＝163% 5、计算应纳税额：992×50%－608×15%＝404.8（万元）;【例】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其??相关费用20万元； 要求：计算该企业应缴纳的土地增值税。 转让旧生产车间的土地增值额 　 ＝1200－1500×30%－80－20－1200×5%×（1+7%+3%）－1200× 0.5‰ ＝1200－616.6＝583.4（万元） 增值率= 583.4 ÷ 616.6 ×100%=94.62% 应缴纳土地增值税＝ 583.4 ×40%－ 616.6 ×5% ＝233.36－30.83=202.53万元 【例】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（ ）。 A.国家机关转让自用的房产 B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C.个人因工作调动转让居住满5年的原自用住房的 D.因为国家建设需要而被依法征用的房产 【答案】CD