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第四章建筑物评估第一节建筑物评估的特性（一）建筑物及其特性建筑物的含义：其一是房地合一状态下的房屋建筑物；其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。建筑物的特性：1、位置固定性；2、使用长期性；3、影响因素多样性；4、投资大量性；5、保值增值趋势。（二）建筑物的分类建筑物分类主要有: 1、按承重结构分类：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、其他结构。2、按使用功能分类：商业建筑；工业建筑；住宅；公共设施；公共建筑等。（三）建筑物评估的特性1、房地合一评估与房地分估2、建筑物产权受土地使用权年限的制约3、单独评估地上建筑物可以采用重置成本法4、建筑物评估应在适法的前提下进行（四）建筑物评估时需考虑的因素自然因素、社会因素、行政因素、经济因素。还可以划分为一般因素、区域因素和个别因素。其基本因素为：1、坐落位置2、面积3、用途4、结构建筑5、建筑高度6、附属设施。（五）建筑物评估程序1、明确评估基本事项2、拟定评估工作方案3、实地勘察搜集资料4、选用评估方法评定估算5、确定评估结果，撰写评估说明或报告第二节建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则第三节建筑物评估的成本法（一）建筑物成本构成1、土地取得费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、配套费5、建设期利息6、建设单位管理费7、税金8、利润（二）建筑物重置成本估算方法预决算调整法：是以待估建筑物原决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算成建筑物重置成本。重编预算法：根据待估建筑物工程竣工图纸，或者按评估要求绘制工程图，按照编制工程预算方法，计算工程直接费用，在按现行标准计算间接成本，二者相加后得计算出建筑物重置成本。数学表达式如下：建筑物重置成本= ∑[（实际工程量*现行单价或定额）*（1+工程费率）+（-）材料差价]按现行标准计算的各项间接成本价格指数调整法：是指根据待估建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格变动指数=评估时点价格指数/建筑物构建时价格指数 *100% X=（1+a1) （1+a2) （1+a3)……（1+an)*100%X—价格变动指数a—从建筑物竣工年度后第1年至评估基准日年度的各年环比价格指数。价格指数调整法用数学表达式为：重置成本=帐面原值*价格变动指数例：某企业一设备库房，帐面价值为200000元，建筑面积为1000平方米，竣工于1994年底。要求估算1998年底该库房的重置成本。经查询，企业所在地区设备生产值价格环比指数分别为：1994年10%，1995年8%，1996年6.9%，1997年4.8%，1998年2%。名义使用年限10年，已使用2年，使用率为2。求该设备评估值。（三）建筑物评估中各项贬值的估算1、使用年限法建筑物有形损耗率＝建筑物实际+建筑物尚可*１００％　　　　　　　　　已使用年限使用年限２、打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的平分标准,包括建筑物整体成新率平分标准,以及按不同构成部分的平分标准进行对照大分,得出或汇总得出建筑物的成新率。按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，划分为5个等级：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般损坏房；（4）严重损坏房；（5）危房。例:某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分,结构部分得分为80分，装修部分得分为70分，设备部分得分为60分。再经查表6-3列示的修正系数G=0.75，S=0.12，B=0.13。第四节建筑物评估的市场法一、建筑物评估中市场法适用范围市场法是将待估房地产与在较近期内以往发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。市场法评估应具备的条件主要有：1、要有一定数量的正常交易实例，不少于3个。2、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性，如用途、结构类型、装修标准、建材质地、所处地区、外部环境、产权性质等方面要相同或相似。3、交易时间与评估基准日尽可能接近。4、交易应具有透明性、公平性和有效性。5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致二、建筑物评估中市场法应用（一）交易实例比较法（直接法）此法以待估的房地产状况为基础在市场上找到相类似房地产的交易实例作为参照物，将交易实例房地产与待估房地产的各项状况逐一比较，对各种差异因素作比较调整，将交易实例的价格修正成待估房地产的价格。（二）基准价格对照法（间接法）该法先选定标准的房产和地产,对该标准房产和地产定出一个合理的且是最新的基准价