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关于中国房地产业的文献综述施俊杰(摘要:中国的房地产业一向是颇受关注的,尤其是近几年,不仅是中央与地方政府,甚至于每个普通老百姓都十分关注它的发展。那么了解它的历史、现状及发展趋势当然就是非常必要的。本文综合了近十年来社会各界有识人士对中国房地产业的看法，并简要评价，我们将从它的发展历史、现状及未前景三方面来加以阐述，以便地为我们政府更好地制定宏观方针，引导地方和企业微观决策以及理论研究提供参考。关键词：发展历史/发展现状/发展前景/一．????过去的十几年　　１．打压后的中国房产1993年前后，为了控制自80年代后半期于海南等地出现的房产过热问题，房地产也在中央政府的宏观调控中被压制。但房地产业发展的势头是不能阻挡的。早在1995年，在当年的“中国房地产发展论坛”（北京）上就有人提出中国房地产业正面临着一个较长时间的发展高潮期到来的观点（《中国：经济起飞时期的房地产业》，刘玉录）。1996年，建设部提出是：“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”。 住宅建设其实质内容与房地产业并无二致。1997年，受东南亚金融危机影响，我国迫切需要找到一个能强劲拉动经济的新的增长点。终于找到了汽车业和房地产业。于是，“培育新的经济增长点”的说法，被1997年与1998年的中央经济工作会议和1998年与1999年的《政府工作报告》所采用。1998年下半年，福利分房被停止，房地产业由此开始了它在中国有史以来发展最快的时期。正是从此时起，“把住宅建设培育成为国民经济新的增长点”的说法被悄悄置换为“力争将房地产业发展为国民经济的支柱产业”。5年后，房地产业如愿以偿，终于登上了“支柱产业”的舞台（《房地产业何以成为国民经济的支柱产业？》）。２．“新政”的到来列宁讲，大凡历史分期都是以重大的事件为标志的。2003年6月5日，中国人民银行颁布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2oo3112l号)。此件被业内普遍认为是对前一年即2002年8月26日建设部等六部委 关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场缝康发展的若干意见》(建住房[2002】217号)在宏观上货币政策方面的落实，虽然在“121号”文件刚刚颁布两个月多一点的时间，2003年8月12日，作为调节各方博弈平衡的产物，国务院出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发【2003118号)，缓和了121号文件效应，但是自此以后中央政府并没有从根本上改变对房地产业宏观调控的决心和步伐。包括后来的新老“国八条”等，陆续出台了一系列金融和土地“两根”紧缩的政策。因此，以“121号”文件出台作为房地产“新政”时期开端的标志可能比较贴切。刘玉录认为，已经开始的房地产“新政”发展时期，与过去十几年来房地产发展期相比较，其不同之处，归纳起来主要有以下几点：一一是从结构／价格的自发形成到调整干预的引入；二是，从一味扩大需求／投资到控制住房消费导向；三是，从大力引进房产外资到控制热钱进入炒房；四是，从推进住房商品化向强调社会保障的转变五是，从粗放型的扩张发展向集约协调模式过渡。以上房地产“新政”的五大转变，解决了为谁生产的问题，也就是多年以来被混淆的在房地产住宅业领域“给谁盖房?”蜒社会主义生产目的的根本问题，即传统政治经济学所说的基本经济规律。３．新一轮宏观调控肖元真，胡 俍，曹庆伟认为，2006 年中央政府通过房地产开发政策调整，使我国的房地产业开始从快速增长期进入理性发展期，在房地产价格逐步趋于合理、房地产投资增速开始下降，开发商建房告别暴力时代，投资投机者分批撤离住房市场和消费者购房以改善居住为主的情况下，房地产业康持续发展开始对和谐社会的建立起到支持和促进作用。然而，仍有部分省市房价继续上涨，影响了投资环境的改善和市民购房的热情，这就促使国家势必出台进一步的规范和指导我国房地产发展的政策和措施，使房地产宏观调控落到实处的同时追求实效和讲究实际，真正我国房地产业的发展融入到整个国民经济健康、持续和协调发展的轨道中去（《我国2006 年房地产发展现状和未来房地产发展趋势研究》）。二．????当前的状况１、我国房地产是否存在泡沫泡沫论。王小广博士认为,目前我国房地产泡沫已经存在。我国房地产业投资和消费连续三年出现20%以上增长,超过GDP增长率的2倍以上,部分地区出现了房地产泡沫现象。其主写的我国第一份跟踪式行业景气报告《中国行业景气分析报告》警告说,中国“真正的房地泡沫”已经出现。谢百三教授认为,目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济,其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨,导致商品房空置率居高不下。谢经荣、丰雷等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行了系统分析。他们认为中国房地产业存在泡沫,但这种泡沫并非全国性