泥岗片区市调报告(修改意见).ppt

泥岗片区市调报告 2010-6-25 目录 片区总体状况 片区总体状况 片区总体状况 片区总体状况 片区总体状况 道路： 现状：片区临近城市主干道，对外联系的道路为北环大道、泥岗西路和红岗路，内部交通为二线公路、各街坊出入口及内部支路。 评价：对外交通发达，但片区内部道路不完善。 公共交通： 1、公交站点：片区一共有两个公交站点（泥岗村、金湖花园），但以泥岗村站点为主 2、公交线路：一共有23条路线 ——华强北方向： 58、365、238、9、373路 ——中心区方向：50、373、398、237路 ——火车站方向：7、8、321路 ——南头宝安方向：373、379、323、356、319路 ——梅林关方向：374、373、336路 ——盐田方向：328、53、85路 片区总体状况 公共交通： 3、地铁：目前没有，规划中的地铁9号线（预计今年动工，路线为罗湖火车站-八卦岭-梅林-景田-车公庙）将设立泥岗村站。 对公共交通评价： 尽管线路很多，但基本上分布在片区最南面的泥岗路上的泥岗村站，因此片区居民需要步行较长距离才能出行，算不上方便；基本为过境路线，人多车挤，很难有座位。 片区总体状况 片区总体状况 片区总体状况 片区总体状况 片区总体状况 片区总体状况 目录 片区总体状况 片区一共有13个小区楼盘，一个城中村。小区楼盘主要分布在金湖路沿线与金碧路沿线。目前无新在售项目，小区入住率高。小区大部分楼龄较长，大约15-20年，以多层结构为主。居民主要以八卦岭片区工厂员工和上班白领为主，少量当地居民和华强北商业圈上班族构成。 片区二手房价格与租金总体状况分析 片区二手房价格与租金总体状况分析 从表格可以看出，该片区二手房价格均价在8700元/M2-1200 元/M2之间，较新楼盘高层均价在11000-12000之间，楼龄较长多层楼盘均价在8700-9600之间。片区内租金：2房租金在2000-2800之间，3房租金在2400-2800之间，租金与售价比为1：340，单位租金高层达到35/M2左右，多层也达到了30/M2左右，可以看出片区楼盘升值潜力较小，片区楼盘租金上涨可能性不大。 另外该片区有一城中村，以民房居多，商品房相对较少，但由于周边工业区较多，拥有较大的客户群体，虽然租金较高，但入住率仍然较高。 片区红岗花园以确定为旧改项目，均价达到了11000M2，体现出了较大的升值空间。该片区小区楼龄普遍较长，未来旧改项目会相继增多，楼龄较长的小区，会有一定的升值空间。 三、片区商业分析 片区商业概况 片区商业分析 三、片区商业分析 片区商业概况 三、片区商业分析 三、片区商业分析 * 深圳**地产咨询有限公司策划部 1 片区住宅物业分析 2 片区商业物业分析 3 片区总结与发展展望 4 片区界定 本次任务分配时的界定：罗湖与福田交界处，具体范围为银湖汽车站以东、泥岗路以北、金湖路以南、红岗路以西所围合的区域。 城市规划的界定：罗湖区一共分为六个大片区24个小片区，泥岗片区为24个小片区之一，隶属于LH05片区（包括泥岗和银湖两个小片区），编号为LH05-01，具体范围：凤凰岭以南，泥岗西路以北，红岗路以西，北环大道以东的围合区域，?总用地面积133.29?公顷。 两者的差别： 城市规划所指的泥岗片区更大一些，包括银湖汽车站和金湖路以北、凤凰岭以南的狭长地带。 片区界定 位于罗湖区最西北角，属于罗湖区的边缘和相对落后区域 处在罗湖与福田交界处，与福田区关系非常密切 周边片区非常有特点：北面为罗湖银湖（以高档住宅为主），南面为福田八卦岭（全国最大的印刷产业基地）和华强北片区（全市商业中心、全国最大的电子产品交易市场），东面为清水河-笋岗片区（以物流、建材家居、汽车交易为主）。 除银湖外以上片区均为密集的产业区，且缺乏配套住宅。本片区为这些片区提供了很大一部分居住配套。 区位特点 福田 华强北 八卦岭 笋岗 清水河 泥岗 银湖 交通配套 交通配套 商业配套 红堡KTV、新新贵族休闲中心 招商银行、工商银行 路草地食府、金湖大酒楼 好日子购物广场 核心店铺 泥岗村周边 中低档（快餐店居多） 63家 餐饮 泥岗村周边 中低档 20家 休闲娱乐 金碧路、泥岗西路、红岗路沿线 支行 2家 银行 泥岗村周边 中低档 9家 购物 分布情况 档次 数量 类型 表 片区商业配套一览表 片区相对封闭、规模较小且居住人口收入水平有限，因此片区内的商业配套基本以服务片区、满足日常所需为目的，因此业种业态比较完善，整体档次较低（具体参见下表）。 教育配套 表 片区教育商业