上海智能化楼宇物业发展现状及对策.doc

上海智能化楼宇物业发展现状及对策【摘 要】随着高科技、高集成、高信息化产品的不断涌现，经济发达地区对智能型建筑的要求也越来越高，“智能化”管理技术引入正在蓬勃兴起的物业服务行业已经成为物业服务企业未来发展的必然趋势。本文从理论上寻求智能化楼宇物业的管理模式现状，作出初浅的探讨，并在此基础上对物业的统一、高效、有序的智能化管理水平提出相应的对策，最后对该行业的未来发展前景作了一些预测与展望。 【关键词】智能化楼宇；物业发展现状；存在问题 一、智能化楼宇物业的现状 物业管理公司大都存在着业务覆盖范围广，客户数量多等特征，需要处理大量繁琐的日常工作，而要高效，正规地进行物业管理，就必需引进智能化物业管理，就是把传统的手工管理机制转变为计算机管理的高智能化管理，它将现代计算机技术、网络通信技术、智能仪器仪表技术、控制技术与建筑技术、环境设计艺术有机结合在一起，通过对设备的自动监制对各种资源的处理，对使用者的各种信息，服务的优化组合构成一个安全、高效、便利、优雅的生活环境。 大部分楼宇物业是按照市场化要求，接受物业委托方的选聘，对特定的物业区域实行统一管理，并对业主提供常规性的以房屋维修、保安、保洁、绿化为基础的综合服务。这种大而全的一体化模式普遍通过扩大经营规模来实现效益，但是却导致了服务成本居高不下和服务形式千篇一律的局面。作为保本微利的劳动密集型企业，大包大揽不但增加了企业的成本负担，而且造成了将管理服务的关注点集中在日常运作上，从而忽略了服务本身的价值。 近年来，上海市物业管理法制环境不断改进，市场环境日趋完善，物业管理行业整体呈现持续、健康、快速发展的态势，为居民创造了良好的居住环境，推进了和谐社会的构建。据不完全统计，目前已经成立业主大会的小区约有6114个，占符合成立条件的住宅小区总数的83%；实施专业化物业管理的小区7817个，项目覆盖率达72.4%，面积覆盖率达97%。管理物业类型已经覆盖到不动产管理的所有领域。（详见图1.1、1.2、1.3）。 由于智能化物业管理的复杂性以及独特性，使得智能化楼宇物业管理和普通的物业管理存在很大的区别。各种智能化设备自动监控和远程管理均已出现。传统的设备只能靠人员现场监控或巡视，而智能化楼宇物业只需在中央监控室便可了解各种情况。例如保安、消防、停车管理的高度自动化。目前上海大部分楼宇的物业普遍实施的是高智能化；走科技化、人性化、绿色化的商务楼物业管理道路。采用一系列的先进技术及其相应的配套设施，使得商务楼物业更加强调专业化的经营管理和先进技术的运用，在智能化楼宇物业管理的过程中，公司更强调在不降低客户对环境品质要求的前提下，大力推行节能、健康、环保的管理技术，实行一种人性化、绿色化的管理模式。 二、与国外比较 （一）国外智能化楼宇物业发展情况 美国的物业管理公司大多为私人开办，但有严格的设立条件，如必须领取营业执照，不同岗位的从业人员必须取得专业岗位证书等。美国物业管理公司的从业人员一般分为两个层次：管理层和操作层。公司对全体成员一视同仁。公司内部机构一般设有若干个具体职能部门和专职负责人员，以保证管理工作的正常运作。这些部门主要包括管理维修部门、能源管理部门、财会部门、治安保卫部门和清洁部门等。国外大的公司都是属于一些房地产投资管理和服务公司，物业只是属于该公司的一个子业务，国外大部分物业在公众心中有良好的国际化的品牌形象，市场和公众对此都较为认可。国外大部分智能化楼宇物业规模巨大，利用全球的优势资源和优秀人才来服务于客户，服务于市场，市场定位非常明显。 （二）与发达国家相比 与国外同级别的智能化楼宇物业相比，有类似的相同点但也有许多不同。相同点是：资本结构想同，都是吸收国际资本。人才结构也相同，都是人才国际化，员工本地化。不同点是：国外的智能化楼宇物业的业务范围包括物业租赁的战略顾问及实施、企业范围遍布全球服务、物业设施与管理项目、投资管理等。市场分布业务范围遍布全球。管理模式着眼于客户，市场化为中心，采取一站式的物业管理模式。而我国大部分物业公司就单纯是一些物业公司，这样在价值产业链的整合上缺乏相应的优势。采取的是一站式的物业管理模式，以市场化为导向。组织体系则以市场化为基础，结合本土市场知识和网络体系为核心，以商业标准化的运作体系研究服务，着重市场化。 三、目前存在的问题 （一）认识不足导致资源浪费 由于物业行业在智能化管理系统方面知识欠缺，许多物业公司运用的智能化系统与自身的情况不能很好的相结合，或其购买的智能化系统不够全面，不能详细的对物业进行管理，导致浪费了许多资源。智能化楼宇物业管理跟传统管理完全不同。前者对计算机、通讯及自动化等专业技术人员的需求很大，但对非技术性人员的需求数量则较