基于政企合作开发模式新城发展策略探究.docVIP

基于政企合作开发模式新城发展策略探究摘　要：引入市场力量参与到新城建设是当前制度创新的一个重要手段。在政企合作的新城开发模式下，要从政府与市场两个视角去研究新域的发展策略。引导市场力量参与到城市建设中。在南京六合新域的实践探索中。通过树立与城市协调发展、维持活力的土地混合使用、“景观+服务”等规划理念，使得新城的规划能够将开发企业对利益的诉求与政府的期望较好的结合在一起，并促进这种台作模式的巩固落实。 关键词：新城：新模式；政企合作：市场参与；六合：土地价值 中图分类号：TU984.11+4 文献标识码：B 文章编号：1008-0422(2010)02-0107-03 1　前言 长久以来政府在新城建设中一直发挥着主导作用，而近年来市场的力量在城市建设中越来越活跃，那么新城开发能否运用市场机制，由市场发挥基础作用，还是由政府主导?从规划角度，究竟应从哪些视角研究这种政企合作开发模式下的新城发展策略?在当前“扩内需、保增长”的经济发展目标引导下，这一问题的探讨变得更加有现实意义。本文将以南京市六合新城为例，重点探讨市场前期介入后的新城发展策略。 2　研究的缘起 2.1　引入市场力量参与新城建设的必要性 新城建设往往建设周期长、投资巨大，若单独由城市地方政府作为投资主体，政府将担负不小的财政负担。随着城市的发展，有限的财政资金必须支持整个城市系统的运行，可用于新城建设的财政资金捉襟见肘。目前的城市建设已不再是计划经济时代公共资金单一运行的结果，越来越多的市场资金与公共资金一起参与到城市建设的各个方面，因此新城开发模式制度创新的呼声越来越高。从当前的经济政策面上也可以看出，加大对重大公共基础设施的投入是扩大内需、稳定经济增长的重要手段，因此在城市建设，特别是新城建设中引入市场力量参与不失为制度创新的一个重要方式。 2.2　国内外主要国家和地区新城开发模式 国内外国家和地区基于自身不同的背景，确立了符合地方特色的新城开发制度。从市场参与程度划分，大致可分为四种主要形式：以规划引导，新城开发公司具体操作的英国新城开发模式以政府主导，市场参与的韩国新城开发模式;以私人开发商为主体，政府政策倾斜的东京新城开发模式；公私合作投资建设的香港新城开发模式。造成这些不同开发模式的主要因素是政治制度、经济制度、市场参与度、利益分配制度等，当然没有绝对最优或最差的开发模式。这些积极拓展民间投资渠道，鼓励和吸引民间资本参与新城建设的市场化做法，弥补了新城建设的资金不足，有力地推进了新城的建设和发展。 2.3　国内新城开发模式制度创新的重要性 目前我国政治、经济体制改革的主要方向是以“转变政府职能，激发市场投资活力，进一步放宽市场准入，拓宽民间投资领域和渠道”为原则，也就是说“市场参与度和利益分配制度”将成为决定我国新城开发模式的主要决定性因素。目前我国很多新城开发都是城市政府引导下的“半市场化”运作，新域开发主体依托于城市下属区县政府。在新城特殊的制度政策下，新城开发管理委员会(下属区县主导)成为独立王国，在引资、开发、管理方面违背政策、规划的现象时有发生。而西方新城和国内一部分新城发展的经验表明，成功的新城开发都是市场力和良好的政府公共政策相结合的成果。随着国内市场经济体制的不断完善，通过“制度创新”制定相应的市场准入化机制和投资机制，使市场在新城建设中发挥重要作用，减轻政府负担，将成为我国未来新城建设的重要尝试。 2.4　研究对象的产生 南京市六台区位于南京市域北部，经济发展相对于南京市区较为落后。2008年，南京市六合区政府与某大型开发企业签定合作开发协议，采用市场运作的方式，借助市场力量参与新城土地一级市场的建设，联合开发位于六合主城区南侧的六合新城。根据协议，成立由双方共同组成的“六合新城开发建设指挥部”，全权负责新域所有的建设投资并处置收益。新域建设中，开发企业主要负责公共基础设施的投资，使新域达到“七通一平”的开发条件，政府则主要负责一些公共设施的引入建设。通过未来新城土地一级市场出让得到的收益，双方按照一定比例分成。根掂这一协议描述的蓝图。政府仅需投入较少的资金即可建设一座新城区，并且从土地出让中得到一定的收益。 br　　 3　研究的视角 3.1　研究视角的选择 特殊的开发模式注定了必须选择特定的研究视角来审视新域的规划与建设。与六合新城这一开发模式类似的是PPP模式，即Public―Private Parfner-ships，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式，是国际上比较通行的建设城市公共基础设施的方式之一。与之相比，六合新城的合作主体缺少第三方“非营利性企业”，这种建立在政府的需求与