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成武县基准地价更新成果分析探析摘要：通过对基准地价成果各用途基准地价水平分析、基准地价涨幅与其他指数的比较分析、与当地土地市场价格的衔接性分析、住宅地价与房价关系的分析、工业用地地价水平与出让最低限价标准关系分析，得出本次基准地价更新的成果科学合理，符合成武县实际情况，因此政府可以采用本次地价更新成果作为地价治理决策、宏观治理土地市场的依据。 关键词：基准地价；更新；分析探讨；成武县 中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-06-0073-3 近年来，随着成武县经济社会的快速发展，对土地的需求量也在逐年增加。据统计，成武县每年的用地计划占总用地量不足四分之一。面对建设用地的过快增长和土地供需矛盾加重的压力，我县不断更新用地观念，拓展土地利用空间，努力向节约集约用地要效益。通过积极探索，务实操作，逐步走出了一条内涵挖潜集约用地的新路子。 城市地价水平随着城市社会经济的发展、基础设施建设的完善会不断发生变化，通过基准地价的更新，可以显化城市基础设施建设的经济效益和社会效益，有利于引进外资和增加对投资者的吸引力。同时，运用地价杠杆，可以调整城市用地的不合理格局，提高土地利用的集约程度，实现耕地的动态平衡；有利于增加国家收入，为城市土地资产的合理处置及地价水平宏观调控提供重要的依据[1]。按照规定基准地价每三年应调整更新一次，在制定基准地价时要注重成果的比较分析，否则更新后的基准地价脱离实际。本文通过对比分析成武县城区基准地价更新成果，探究其成因。 为充分发挥地价在调控土地市场中的作用，使基准地价能客观地反映出城镇内不同区位以及城镇间真实的经济差异和地价水平，促进土地市场的均衡发展，须对基准地价成果进行分析[2]。基准地价成果分析主要包括各用途基准地价水平分析、基准地价涨幅与其他指数的比较分析、与当地土地市场价格的衔接性分析、住宅地价与房价关系的分析、工业用地地价水平与出让最低限价标准关系分析。 1 成武县基准地价更新结果分析 图1 成武县城区各用途基准地价对比图 （1）从基准地价在空间分布上看，基准地价的高低与土地级别的高低相统一，即优级高价、劣级低价。 （2）从用途上看商服用地的价格最高，住宅用地价格次之，工业用地价格最低，这体现了不同用途土地收益的差别。原因之一是商服用地比住宅、工业用地少，土地利用效率高，用地效益明显，所以总体价格高于住宅和工业。原因之二是对土地区位条件的需求的差别，商服用地受商服繁华程度影响强烈，对商服繁华区位要求明显，区位优越土地稀缺，所以高级别商服用地价格较高，随着商业繁华度的逐渐降低，地价变化幅度趋于缓和，低级别基准地价差距较小；住宅用地对交通条件、基础设施和环境条件需求明显，工业用地主要注重交通和基础设施好的区域，所以它们级别间的价格差距相对较小，变化比较平缓。 （3）商服用地、住宅用地的价格变化趋势基本一致，变化速度较快，变化幅度较大。工业用地价格变化相对缓慢，变化幅度较小。 2 与上轮基准地价成果对比分析 表1 基准地价更新前后对比表(单位：元/m2) 图2 成武县商服用地基准地价更新前后对比柱状图 图3 成武县住宅用地基准地价更新前后对比柱状图 图4 成武县工业用地基准地价更新前后对比柱状图 （1）与上一轮基准地价比较看，商业、住宅、工业的基准地价都呈现上涨趋势，其中住宅用地涨幅最大，其次是商服用地，工业用地上涨最小。而且一二级地各用途的土地价格上涨最快，这是由于近几年成武县经济在不断发展，城区不断扩大，对一二级土地的投入量不断加大，基础设施更加完善，交通条件进一步改善，土地质量的提高很快，因此一二级地价格涨幅最大。 （2）成武县城区商服用地各级别的基准地价涨幅都比较大。成武县进行的一系列商业街改造、创城综合整治，提高了餐饮、娱乐、购物等设施的档次，对商服用地价格的提升起到了明显促进作用。随着成武县经济社会的稳步发展以及受城市总体规划的影响，城区商服用地需求量保持较高的需求水平，在需求大于供给的影响下，促使城区商服用地持续保持较高的价位。同时随着城区基础设施的建设、完善，其它级别地价也提高很快。 （3）成武县城区住宅用地基准地价上涨速度较快，一级地上涨103.55%，二级地上涨98.88%，三级地上涨79.16%，四级地上涨50.11%。这与上轮住宅用地基准地价偏低和房价的快速增长是密切相关的。由于近几年房价的快速增长，导致住宅用地需求增大，进而带动了住宅用地价格的快速增长。而又因为上轮住宅用地基准地价偏低，与上轮基准地价相比较就呈现出涨幅较大的现象。 （4）成武县城区工业用地基准地价增长比较缓慢，尤其是三级地涨幅较小仅为0.68%，其次