山东龙口市府东小区可行性分析报告173714462.doc

山东龙口市府东小区可行性分析报告 开发营销部 2007年7月16日 目 录 一、龙口市概况 3 二、宗地情况 3 三、经济技术指标 4 四、拍卖出让文本要求要点 4 五、部分在销项目数据 5 1、龙族峰景 6 2、龙门花园 6 3、松岚花园—松青苑（三期） 7 六、项目优劣势分析 7 优势分析 7 劣势分析 7 七、经济测算分析 8 八、敏感性分析表 9 九、结论 10 一、龙口市概况 龙口市（原黄县）地处胶东半岛西北部，总面积893平方公里，海岸曲线长68.4公里；辖15个镇（区街）、631个村（居），人口62万。龙口市区人口22万。 1991年跨入全国综合实力百强县行列，居第60位；1992年跃居第37位，1994年上升到第35位，2003年位居第25位，2004年位居第25位，2005年前移至第21位。 2006年全市初步核实地区生产总值401亿元，比上年增长18.1%，一二三产比重为5.5：64.3：30.2；实现地方财政总收入26.9亿元，2006年位列全国经济百强县第16位，山东省第二位，人均GDP超过6.3万元；全社会固定资产投资240亿元，增长20%；实际外商直接投资2.25亿美元，出口创汇6.4亿美元，分别增长16.3%和39.9%。2006年6月，获得“全省县域经济发展先进单位”称号。 全市现有工业企业近4000家，2006年销售收入过亿元的企业达到134家；纳税过千万元的企业达到19家，最高的南山集团达到4.2亿元。大力实施名牌带动战略，拥有省级以上名牌29个，其中中国名牌产品3个，山东省著名商标24个，中国驰名商标4个。2006年，全市工业企业实现销售收入1020亿元，利润90亿元，分别增长27.5%和20%。 2006年，全市农民人均纯收入6941元，增长12.3%；城镇居民人均可支配收入14086元，增长14%。全市固定电话普及率达31部/百人，手机普及率达到75部/百人。2006年末，全市城乡居民储蓄余额达到145.4亿元，比年初增加12.7亿元，人均2.3万元。 二、宗地情况 府东居民生活区位于行政中心东侧，东起府东东二路西侧路沿石，西至府东一路东侧路沿石；南起港城大道北侧路沿石，北至府北一路南侧路沿石，基地用地面积为30.288公顷（合454.32亩）。其中，港城大道北侧及府东一路东侧临道区域为商业办公用地，其它为居住用地。 （一）商业办公用地 港城大道中心线以北150.5米内及府东一路中心线以东145.7米范围内为预留的商业办公用地（共195.3亩），不属于本次出让范围。 （二）居住用地（其中北一东路两侧为商业用地） 用地范围：南起港城大道中心线北150.5米处，北至府北一路南侧路沿石；东起府东二路中心线西22.5米，西至府东一路中心线东145.7米处，规划总用地面积为17.26公顷（合258.9亩）。基地被北一东路分为南北两部分。其中南侧地块97.65亩，北侧地块151.05亩。 三、经济技术指标 规划总建筑面积为24.81万平方米，其中，住宅建筑面积23.33万平方米（小高层住宅建筑面积16.05万平方米，高层住宅建筑面积7.28万平方米）；公共建筑面积1.48万平方米（会所0.38万平方米，托儿所幼儿园0.2万平方米，商业0.6万平方米，菜市场0.3万平方米）。 住宅套数1898户，其中小高层1370户，高层528户 容积率1.44 绿地率42% 建筑密度20% 停车位1898个，其中地面停车位600个，地下停车位1298个 四、拍卖出让文本要求要点 1、竞买人范围 中华人民共和国境内外的企业、团体和个人（法律另有规定的除外）均可参加竞买，可以独立竞买，也可联合竞买。 2、拍卖时间和地点 定于2007年7月26日上午10点，地点：龙口大酒店 3、竞买申请时间 2007年7月5日-24日到龙口市土地储备中心办理竞买申请，交付履约保证金。交纳竞买保证金的截止时间为2007年7月24日16时。 4、保证金 本宗地的竞买保证金为人民币1000万元。 5、土地成交价款 土地成交价款中包含土地出让金、耕地占用税和土地征用报批费用。拍卖土地契税、佣金等其他费用除有约定的外均由竞得人据实交付。佣金按照总成交价款的0.8%由竞得人交纳，于成交15日内一次性付清。 6、土地成交价款交付 拍卖成交15日内竞得人交付总成交款的40%，2个月再交付30%，余款6个月内一次性付清。交付70%成交价款后可申请办理部分土地登记。付清全部成交价款后10日内与出让方签订《国有土地使用权出让合同》。 7、本宗土地的起拍价为9500万元。 8、该地块为全市关注的重点项目，竞得人必须严格按照拍卖文件的规定交付成交价款和进行施工建设。 9、地块中一处自来水井及设施暂时予以保留，影响施工确需迁移的由出让方负责迁移。 10、该用