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第二章 不动产价格 不动产价格的形成 地价与一般物品价格的异同——共同之处 地价与一般物品价格的异同——不同之处 不动产价格的特征 决定不动产供给量的因素 不动产均衡价格 均衡价格和均衡交易量的影响 房地产供求弹性 弹性是对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度(或敏感程度)的一种度量。 弹性＝作为因变量的经济变量的相对变化/作为自变量的经济变量的相对变化 房地产需求弹性 房地产需求的价格弹性 房地产需求的收入弹性 房地产需求的人口弹性 房地产需求的交叉价格弹性 房地产需求的价格预期弹性 房地产供给弹性 房地产供给的价格弹性 房地产供给的要素成本弹性 房地产供求与价格关系的特殊性 在理论上可以把房地产的供求状况分为4种类型： ①全国房地产总的供求状况； ②本地区房地产总的供求状况； ③全国同类房地产的供求状况； ④本地区同类房地产的供求状况。 例 子 一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： (1)要求在成交日期时一次付清。 (2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。 (3)从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。(假定年折现率为5％) (4)约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。 (假定年折现率为5％) (5)以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。 不动产价格的影响因素 分类一 一般因素：是指对房地产价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。主要包括：行政因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和经济因素等六大项。 区域因素：是指房地产所在地区的特性而影响房地产价格的因素。主要考虑房地产所在地区土地供求状况对房地产价格的影响作用，和城市土地利用功能分区内的房地产价格影响因素。 个别因素：是指具体房地产价格的影响因素。包括物理因素（位置、地质、地形和地势、宗地面积、土地形状等）和环境因素（噪音污染、空气污染、视觉印象和清洁程度等）。 不动产价格的影响因素 分类二 ①供求状况 ②自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等 ③环境因素 ④人口因素：人口数量、素质、家庭规模 ⑤经济因素：经济发展、物价、居民收入 ⑥社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化 ⑦行政因素 ⑧心理因素 ⑨国际因素 ⑩其他因素 不动产价格的影响因素 分类三 房地产自身因素 ＝区位因素+实物因素+权益因素 房地产外部因素 ＝人口因素+制度政策因素+经济因素+社会因素+国际因素+其他因素 房地产自身因素——区位因素 房地产自身因素——区位因素 位置＝方位+距离+朝向、楼层 方位 大区域中的位置主要由风向、水流等原因决定，不同的自然、历史原因可形成不同特色的地域。 小区域中的位置如同一街道向阳和背阳面的不同。 距离 空间直线距离：是最简单、最基础的距离。 交通路线距离：是指通过道路等来连接的距离。 经济距离:是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交 通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 朝向、楼层 房地产自身因素——区位因素 交通 新交通路线的开辟 交通管制：交通出入口、立交桥等 环境景观 大气环境 水文环境 声觉环境 视觉环境 卫生环境 人文环境 外部配套设施 房地产自身因素——实物因素 土地实物因素 面积 形状 地势 土壤及地基状况 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度 建筑物实物因素 建筑规模 建筑结构 设备设施 装修装饰 层高或净高 空间布局 防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照 外观 完损程度 房地产自身因素——权益因素 权利状况 使用管制 相邻关系 房地产外部因素 人口因素 人口数量＝绝对数量+人口密度 人口素质 人口结构：如年龄结构、家庭结构 制度政策因素 房地产制度政策：如供地政策、价格政策 税收政策（房地产开发环节的、房地产转让环节的和房地产持有环节的 ） 金融政策 特殊政策 相关规划和计划 政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产供给，平抑房价 规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价 制定最高限价，规定房地产交易不得突破此价格 建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作 税收政策稳定或抑制房地产价格 金融政策稳定或抑制房地产价格 一般情况下是这样的，但对于短期内是否会导致房价升降还要看卖方市场和买方市场情况。卖方市场增加开