早期介入物业服务规范 - 深圳住房研究会.docVIP

ICS点击此处添加ICS号 点击此处添加中国标准文献分类号 SZDB/Z 深圳市地方标准 SZDB /Z —2013 早期介入物业服务规范 点击此处添加标准英文译名 点击此处添加与国际标准一致性程度的标识 XXXX - XX - XX发布 XXXX - XX - XX实施 发布 目次 前言 II 引言 III 1　范围 1 2　规范性引用文件 1 3　术语和定义 1 4　综合服务 2 5　项目可行性研究阶段 2 6　规划设计阶段 3 7　建设阶段 3 8　竣工验收阶段 5 9　销售阶段 10 参考文献 13 前言 本标准依据GB/T 1.1—2009《标准化工作导则 第1部分 标准的结构和编写》起草。 本规范由深圳市住房和建设局提出并归口。 本规范参加起草单位：深圳市万科物业服务有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司、深圳市居佳物业服务有限公司。 本规范主要起草人：林辉军、肖刚、卓静岚、李飞君、雷宏。 引言 随着早期介入物业服务规范 范围 本规范规定了物业早期介入物业服务在可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、竣工验收和销售阶段物业主要内容GB 10060-93《电梯安装验收规范》GB 50166《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB 50171—92《电气装置安装工程盘、柜及二次回路结线施工及验收规范》GB 50207《屋面工程质量验收规范》GB 50208《地下防水工程质量验收规范》GB 50209《建筑地面工程施工质量验收规范》GB 50242《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB 50243《通风与空调工程施工质量验收规范》GB 50261《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB 50263《气体灭火系统施工及验收规范》GB 50303《电气工程施工质量验收规范》GB 50310-2002《电梯工程施工质量验收规范》GB 50312《综合布线系统工程验收规范》GB 50339《智能建筑工程质量验收规范》GBJ 97—87《水泥混凝土路面施工及验收规范》 早期介入 新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要引入的物业服务的咨询活动 建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业服务专业技术支持，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用 综合服务 服务基本要求 物业服务企业应在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段参与介入。 物业服务企业应从运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见。 物业服务企业的人员应了解市场，了解业主及潜在业主的要求，对策划、定位和制定方案等内容熟悉，对建设单位的前期开发起指导和帮助作用。 在选择前期物业服务企业时，应根据物业的现状、建设单位的规划及对业主的许诺制订出详细的物业服务招标方案，进行社会公开招标。 档案资料管理 定期收集、整理项目的规划设计、竣工图纸等资料，建立资料库清晰、完整，更新及时。 定期归档，分类合理，查阅方便，保管期限明确，销毁记录永久保存。 重要档案设置管理权限。 保存环境干净、安全。 项目可行性研究阶段 介入形式 向建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时就建设单位的设计以及施工对未来的物业服务进行总体策划。 主要服务内容 根据对建设单位的设计以及施工提供建议，并整理成项目建议书。 根据对项目周围的环境以及交通情况进行绿化面积规划，并制定项目落成后的绿化规划方案。 结合实地情况进行合理的园林小品的设计，制定设计方案。 考察建设单位施工对所在区域的周边环境影响，并整理施工环境影响报告。 分析项目红线内外不利因素，制定处理方案。 根据物业建设及目标客户群的定位确定物业服务的模式。 根据规划和配套确定管理服务的基本内容。 根据目标客户情况确定物业服务的总体服务质量标准。 根据物业服务成本初步确定物业服务收费的收费标准。 设计与客户目标相一致的并具备合理性能价格比的物业服务框架性方案。 方法和要点 组织物业服务专业人员向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业服务进行总体策划。 除对物业档次定位外，还应考虑物业的使用成本。预估成本的逐年增长情况，做可持续经营规划。 选用知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目管理工作。 物业服务的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致。 可行性论证是房地产开发建设的源头，物业服务企业在房地产开发企业进行市场调研和投资项目评价时，务必结合潜在业主的需求。 此阶段的总体服务质量标准以及初步确定物业服务的收费标准要以未来的物业服务企业的资质为基准。 规划设计阶段 介入形式 　　参