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写字楼的基础知识（案场必考内容） 关于“5A”、“甲级5A”、“甲级是不同角度界定办公物业等级 三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。 狭义“5A”与广义“5A”的评定标准“5A”标准是目前较流行的评定方式，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准， “5A”概念有两种评定方式 一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化Office automatic system）、 主要包括：卫星电视、闭路电视、计算机网络系统等； 设施标准：以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。 BA（楼宇自动化Building automatic system）、 主要包括：车库自动管理、新风机、风机盘管、送排风、给排水、智能照明系统、楼宇自控系统对冷热源、变配电等系统进行控制等； 以状态监视为主，控制启停为辅。 设施标准： 　　1.空调自控系统 　　2.供排水自控系统 　　3.变配电监视系统 4.电梯监视系统 CA（通讯传输智能化Communication automatic system）、 主要包括：光缆接入、电话线、移动电话网络等、路由器等配置、无线对讲系统等； 设施标准： 　　1.综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。 　　2.无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。 FA（消防智能化Fire automatic system）、 主要包括：大堂、车库、卫生间、办公部分都应有消防自动报警和喷淋系统、烟感系统等； 设施标准： 　　1.设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 　　2.广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 SA（安保智能化Safe automatic system）； 主要包括：设置摄像头和探测器、一卡通系统、监视系统等、门禁系统、排烟系统等； 　　设施标准： 　　1.闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等设置固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。 　　2.防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。 　　3.停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。 二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）A级楼宇品牌标准：写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于生产链条最高级的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。 （2）A级地理位置标准：地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑 （3）A级客户层次标准：客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 （4）A级服务品质标准：服务品质相对酒店的五星级服务标准，有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。卫星会议、活动策划、会展中心等服务。全天候空调节假日无休，送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等。 （5）A级硬件设施标准：主要考核建筑设计和建筑功能的科技与