昆山太湖南路项目市场研究报告2007年.PPTVIP

四、区域竞争项目信息补充 区域竞争项目信息补充 阳光水世界： 该项目与苏州阳光水榭打包出售，价格5亿，目前万科、绿地、中信已来现地考察。 项目四、五期约17万方体量，主力面积100-110平方米。 项目规划中商业可能不建。 阳光水世界项目四、五期对本项目形成较大威胁，其开发进度及对外出售的方向仍不明确，但大的规划方案变动的可能行很小,推广力度弱，销售现场氛围冷淡。 本项目位于东区副中心核心地段，阳光水世界南侧，夏驾河以西，地理位置优越， 直接竞争来自中航城、水世界、华东世贸商城、国际公馆四大项目。 区域竞争项目信息补充 中航城： 首推花园洋房，花园洋房带电梯。 高层、小高层共10万余平方米，800多户位置靠北临近前进路。 公寓部分后期推出，本项目可与其错开推出时间。 中航城靠近微盟电子，电子厂属高污染企业，本项目临近夏驾河水上公园，产生竞争优势。 区域竞争项目信息补充 世茂华东商城： 售楼处基本完工，商业及住宅部分正在建设。 商业将引进众多国际品牌。 商业南侧世茂国际城，超过100万方的居住项目。 普通公寓定价约5500元/平方米。 该项目详细规划方案尚不可知，可以蝶湖湾的方案作参考。 开发节奏未知，定位及价格高，蝶湖湾产品对其产生负面品牌影响，从蝶湖湾看世茂的设计和质量存在缺陷，国际城可能雷同。 区域竞争项目信息补充 国际公馆： 总建面78000平方米，体量较小，不利于天际线和内部景观的营造。 位置靠北，与高速公路和轨道交通位置较远。 周围环境和配套的便利性不及本项目。 区域竞争项目信息补充 企业科技园： 昆山资本银行广场、昆山耶鲁环保科技有限公司、昆山联彩软件科技有限公司、昆山万讯研发科技有限公司、昆山讯腾研发科技有限公司、昆山原鼎投资开发有限公司、东安信息科技（昆山）有限公司、苏州三喜健康食品设备有限公司等七家企业建筑面积约30万平方米，目前已基本完成设计，近期将正式开始桩基施工。 科技园规划占地面积50万平方米，建面80万平方米，主要吸引企业的研发总部和营销中心，变昆山制造为昆山创造，将吸引大批高质量的白领研发阶层，对该区域住房销售及出租带来重要客源。 区域竞争项目信息补充 项目地理位置优越，略次与阳光水世界，已是目前城东最佳地块。 可采取天际线营造，景观，户型特色，推出节奏等策略产生竞争优势。 （如黄浦城市花园多层，一层一户的设计。） 大量的办公群体为本项目带来大量购买和出租客源，商业设施又提供极大的便利性。 本项目位置得天独厚，市场机会巨大。 小结： 五、项目定位 项目定位 昆山城东中高档特色景观住宅。 产品定位： 昆山普通主流购房群体。 目标客源定位： 规避中航城，世茂国际城高档定位。 项目定位 均价4400-4600元/平方米 价格定位： 房型面积定位： 90平米以下两房及单身公寓：35％。 100-110平米两房及三房：40％。 120-135三房及四房：20％。 140以上四房：5％。 上述建议以占建筑面积比例为准。 六、目标客源分析 * * * * * * * * * * * * 附件：昆山畅销项目分析 昆山城市研究 昆山房地产板块研究 项目区位分析 区域竞争项目信息补充 项目定位 目标客户分析 报告框架结构： 一、昆山城市研究 昆山城市研究 长江三角洲地区核心城市上海周边的重要的制造业基地； 苏锡常都市圈中连接苏沪的外向型经济发达的城市； 适宜居住的现代化园林城市； 苏南地区休闲度假、旅游观光基地之一 城市性质 长江三角洲具有江南水乡特色的现代制造业基地。 城市定位 昆山城市研究 现状 2006年，全市完成GDP932亿元，比上年增长19.4%；在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山蝉联第一。 先后被评为国家卫生城市、国家环保模范城市、全国优秀旅游城市、国家园林城市、全国生态示范区和中国十大最佳魅力城市等称号。 第二产业连年高速增长，但以依靠单纯扩大加工规模促进经济发展的空间不断缩小。 低成本劳动力附加值低，国际竞争力落后，土地等自然资源有限。 2010年，昆山总人口大约在130至170万之间，而且中心城市人口接近100万，即将进入特大城市行列。 昆山逐步向现代工贸城市转变，产业增长方式将发生重大的变化。 昆山城市研究 未来发展方向 迁出高能耗，高污染工矿企业。 工业向深加工化和技术集约化转变。 加快服务业发展，特别是生产性服务业建设，由昆山制造转变为昆山创造。 经济增长方式加大生产性服务消费和生活性服务消费的比重。 长江三角洲城市一体化 表现为相关的城市规划和房地产项目的启动建设。 昆山城市研究 建设规划现状 开发区企业科技园、国际会展中心、开发区弘基财富广场