宅基地自由流转论文.docVIP

关于对农村房屋自由流转的分析 北京市法大律师事务所李维 赵竹 内容提要： 目前，我国对宅基地上的农村房屋是禁止买卖的，但这样的禁止性规定只出现在国务院及其部委的规范性文件中，国家法律并没有相应的禁止性规定。法无禁止即自由，农村房屋买卖合同是有效的。禁止农村房屋自由流转严重损害了农民的利益。所以，应当从立法到执法等各个层面尽快改变现在的违法格局。 关键词：农村房屋 买卖 自由流转 长期以来，我国农村房屋不允许自由流转。但为什么农村房屋不允许自由流转，应不应该允许其自由流转，一直在法学界和实务界争论不休。《物权法》起草时，农村房屋是否应当自由流转的问题就是《物权法》十大焦点问题之一。在《物权法（草案）》第三次审议稿第162条第一款曾规定：“农村房屋使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合农村房屋使用权分配条件的农户；住房转让时，农村房屋使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置农村房屋。”但该条规定并未出现在最终定稿的《物权法》中，公布施行的物权法第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 立法者把这个关乎十亿农民利益的重大问题最后还是回避了，但对农村房屋是否应当自由流转的拷问始终没有结束，对于禁止农村房屋自由流转是有害于农民还是有利于农民的拷问没有结束。本文拟从法律本身和农民利益角度来阐述农村房屋应当自由流转。 一、农村房屋买卖不能自由流转的法律分析 目前，我国对于农村房屋买卖特别是城镇居民购买农村房屋是禁止的。但考察禁止农村房屋买卖的规范性文件，我们发现禁止农村房屋买卖的规定只出现在国务院和国家有关部委的一些规范性文件中。如国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。但把农村房屋买卖放到法律的层面上考察，我们得出的结论却是对农村房屋买卖并不禁止。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从该规定来看，法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”。该条款也表明了宅基地是可以转让的。因此从上述的条款中可以看出我国的基本法律中没有禁止农村房屋买卖的规定。而且从法律的效力上看，《物权法》和《土地管理法》是基本法，属于上位法，上述的国务院及国土资源部下发的《通知》和《意见》仅仅为规范性文件，其效力远低于法律的效力，根据法律位阶，下位法与上位法抵触的当然是无效的。但现实是法律却被搁置一边，国务院的文件大行其道。 但不管怎么说，结论应该是农村房屋买卖从法律上是允许的，现在不允许农村房屋买卖是违反法律的。 二、农村房屋不能自由流转产生的社会问题 （一）农民进城务工，大量农村房屋无人居住造成资源浪费。由于城市化的加剧，越来越多的农民离开自己的土地，到城市去打工。导致许多农村的老屋十屋九空，大量土地闲置造成资源浪费。 （二）小产权房泛滥。由于房价疯狂上涨，很多靠近城市的农村都想分一杯羹，于是在自己的农村房屋里盖楼，或者未经审批在耕地或者其它集体用地上建成了商品房，形成了所谓的小产权房。由于小产权房的价格比大产权房低将近一半左右。所以，虽然中央三令五申说小产权房违法，但是小产权房还是屡禁不止。法不责众，导致政府对现在已经形成的大部分小产权房也无能为力。 （三）推高了市场房价。农村房屋不能直接入市交易减少了房屋供应的数量，直接影响了市场房价。 （四）严重损害了农民的利益。现在尽管禁止农村房屋买卖打着是为了农民的利益的旗号，是为了维护稳定。但显然这是一个伪命题。在农村租赁一处住房，许多地方每月只有一二百元的成本。相对于农村房屋，农民的承包地对于务农的农民才是根本。如果仅以农业作为农民的生存之本，那么承包地显然具有最为重要的作用。如果说关系到稳定，那么承包地才有可能涉及到这一问题。但根据土地承包法第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。。农民房屋是其最重要的财产之一。改革开放几十年了，我们要让农民兄弟有自己的财产，对于自己的财产有充分的处分权利，所以要把农民享有的唯一一套宅基地上的房屋作为其具有完全所有权的财产去处分。在物权法修改中，明确农民宅基地上的