房地产企业财务预警系统初探.doc

房地产企业财务预警系统初探【摘要】 房地产行业作为对整个宏观经济稳定都具有重要意义的行业，其发展足以牵动全国经济的神经。进入2008年以来，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，试图为“过热”的房地产市场降温，一线城市房价应声回落，房地产企业生存环境急剧恶化，发生财务危机的可能性也随之增大。因此有必要建立财务预警系统，让房地产企业及早发现自身的问题，及早防范风险。文章采用Zeta模型，根据2007、2008年的财务数据，对房地产企业进行财务预警分析，并提出了相应的政策建议。 【关键词】房地产 财务预警系统 Zeta模型 一、建立房地产企业财务预警系统的必要性 1、房地产对整个宏观经济的稳定的重要性要求建立财务预警系统 房地产行业涉及的行业范围非常广泛，其下游涉及到建材、水泥、钢铁等行业，上游又跟银行业有密切关联。因此房地产行业的发展可谓牵一发而动全身，一旦房地产行业出现危机，将会牵连为数甚多的行业，甚至危害整个社会经济的稳定发展，美国的次贷危机就是明证。因此，建立房地产企业财务预警系统，可以及时监测房地产企业的财务状况，针对财务状况的情况，采取相应的对策，以防范和化解房地产危机，为国民经济又好又快地发展保驾护航。 2、房地产的行业特点要求建立财务预警系统 由于房地产行业与国家经济密切相关，因此在很大程度上受制于政府的控制，国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政等多种手段对房地产行业进行调控，如2005-2007年国家就针对过热的房地产市场，相继出台了多项政策规范其的发展。建立企业财务预警系统，就可以很好地监测国家政策对房地产企业所造成的微观影响，从而为今后的政策制定提供依据。 3、房地产企业的财务特点需要建立财务预警系统 房地产行业属于资本密集型行业，资金需求十分巨大。而由于我国房地产市场起步晚，多数房地产开发商规模较小，自有资金十分有限。因此我国房地产开发企业的资产负债率一直都偏高，据国家统计局统计，2005年我国房地产开发企业的资产负债率72.7％，远高于发达国家的水平。财务危机往往都是因为到期债务无法偿还而造成的，我国房地产企业如此高的资产负债率，为财务危机埋下了隐患。因此，需建立财务预警系统，以及早防范房地产企业财务危机。 进入2008年，在信贷政策从紧、购房者持续观望的大背景下，房地产企业资金链紧张已是不争的事实。为了弥补资金缺口，多数房地产企业不惜为了资金周转而承受高利率，进行民间借贷。在资金链紧张的条件下，房地产企业还要背上20%-30%年利的沉重的债务负担，一旦回款不利，就会导致财务危机出现。一旦出现“多米诺”效应，整个房地产行业的风险就会集中释放。为保持我国房地产市场和金融市场稳定，必须建立财务预警系统，及早防范风险，避免危机发生。 二、基于Zeta模型房地产企业财务预警系统 Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务危机的模型。1968年，Altman最早提出了Z模型。1977年，Altman、Haldeman和Narayanan在Z模型的基础上提出了著名的Zeta模型，并运用Zeta模型对1969-1975年53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70％和91％，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型介绍如下： Zeta＝6.56X1＋3.26X2+6.72X3+1.05X4 其中：X1―营运资本/总资产； X2―留存收益/总资产； X3―息税前利润/总资产； X4―股东权益/总负债。 判别标准为：Zeta2.6时，企业处于安全状态。 三、基于Zeta模型对我国上市房地产公司的财务预警分析 1、样本的选择 有些企业可能注册登记时的主营业务的是房地产企业，但实际经营过程中可能转行或者引进其他的投资项目，从而使房地产项目不是主营业务，这类企业便不是真正意义上的房地产企业。为此，本文通过向专家咨询，选取房地产类收入占主营业务50％以上的房地产企业为样本（见表1）。 2、运用Zeta模型对我国上市房地产公司进行财务预警分析 运用Zeta模型对各房地产公司2007年至2008年一季报表数据进行测算，得出我国上市房地产财务预警状况（见表2）。 从表2可以看出，2007、2008两年，我国上市房地产企业的财务状况良好，财务安全的企业占所有样本企业的84％以上。对比两年的情况可以看出，国家的宏观调控政策的作用已经开始显现，部分适应能力不强的房地产企业的财务状况已经开始恶化。2008年新增1家陷入财务危机，另外两家是已经被