房地产宏观调控政策效应分析.docVIP

房地产宏观调控政策效应分析近几年，我国房地产业发展势头过猛，房地产价格节节攀升，中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。从2004年到2005年开始国家先后出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，这些政策产生的效应我们不得不重视。 一、当前房地产调控政策之主要内容 2004年8月，国务院颁布8.31土地政策，从源头上规范土地市场，政策调控力度开始逐渐加大。10月底，央行提高商业银行存贷款利率，5个月后的05年3月再次上调个人住房贷款利率，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。4月底，国务院出台了“4.27”加强房地产市场引导和调控的8项措施。5月初，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，七部委新政引发持币待购的观望气氛。05年6月1日后，宏观调控年之最严厉的房地产税收政策出台，在房产交易过程当中开始征收高昂营业税、个人所得税和土地增殖税，连二手上市的公房也不能幸免，“三税”征收的效果显著。 二、房地产宏观调控政策之一般效应分析 首先，政府对房地产市场的宏观调控，主要是调整房地产市场的供求关系，因为房价是通过房地产供求关系变化来调整的。目前的政策尽管从供需双方来进行调控，但从政策影响力度来看，对供给的调控似乎更大一些；对需求的调控主要在于抑制对房屋投机性炒作和投资性需求，特别是税收政策作为目前中央调控房价的重要手段之一，其效果已初步显现。从一般宏观经济管理的原理来讲，应该强调需求管理，通过抑制和鼓励需求来影响经济运行；从增加供给方的商品结构着手，效果可能会慢一些。 第二，从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上是以微观行政方式来代替宏观调控。行政手段作用仍然举足轻重。因为政府要调控房地产市场，只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求，通过市场需求来影响房地产市场价格。所以，无论是“稳定房价”还是“调控房价”，都不能算作严格意义上的宏观调控，这次房地产新政基本上都是一些微观手段，如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等，这些手段是政府规范房地产市场的基本职能，不能算是对房地产市场的宏观调控。行政手段在短期内效果明显，但从长期来看，还是应该更加注重经济手段的运用，需要建立和完善房地产市场的宏观调控长效机制。 第三，在对金融政策的应用上，出现了新的特点，宏观金融政策开始逐渐发挥其应有的作用。通过对在货币政策执行中重要传导机制之利率的变动在房地产调控中所产生效用的分析发现，在金融市场欠发达、企业以间接融资为主的我国，能够充分发挥金融政策的作用的主要传导机制仍然是信贷政策。从目前房地产金融政策、实际利率调整后执行情况来看，央行宣布停止对个人住房贷款实施优惠利率已经是调控房地产需求的明确信号，但在中国的金融格局现状下，小幅的利率上调，其作用相当有限，而利率的大幅度上调，虽然打击了投机性需求，但同时也打击了居民真实住房需求，有导致房地产市场“硬着陆”的可能。 三、对宏观调控政策的长期效应分析??建立健全和完善使房地产经济政策发挥作用的长效机制 1、执行稳健的经济政策，尽量避免政策的大幅起落，积极发挥产业政策的作用 从02年刺激经济的发展经济政策，肯定房地产的支柱产业地位到05年一系列调控政策的出台，市场经历了较大的起伏，这些变化，无论对于市场的各方，特别是对宏观经济，将会产生直接的、间接的影响。一项政策的出台及实施，影响绝不可能是单方面的，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。目前中央政府为降低房价，实施的是限制供给与需求的双紧措施，双紧的措施一定会改变发展商的投资预期，房地产是个长期的投资与生产的行为，减少投资很容易，但要再启动投资就比较难了。住房贷款利率的提高对投资与投机者产生作用的同时，也对实际自住购房者的需求产生同等的影响。 从金融货币政策本身的特点来看，其优点也可能导致一些问题的发生。由于货币政策相对灵活，所以可以针对经济形势的变化适时调控，在调控的过程中，难免出现判断失误。政策出台的时候，要密切注意，会否出现太快太严厉的现象，特别是金融政策切忌大起大落，信贷政策是非常敏感需要高度调控艺术的。国际学术界认为金融政策始终存在一个难题，就是金融政策何时产生效果不确定，多数历时1-2年时间才能显现效果，效果能有多大也很难确定。所以，政府部门在实际推出类似政策时，要把握一个思路，就是缓慢、稳健一点为好。房价的过快下跌，就是财富缩水效应，即使房价有泡沫，针对泡沫下猛药不一定是最合适的，房屋政策有可能导致经济社会的连锁反应。 应建立政策的长效机制，相机抉择，避免经济的大起大落。实际上在房地产的宏观调控中，更应该充分发挥产业政策的作用，与其他经济政策相比，产业政策最明显的特点是调节供给