拷问房地产价格控制标准.doc

拷问房地产价格控制标准在“新国八条”有关“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。……合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”责令下，各城市相继公布了各自的房价控制目标。然而不可思议的是，这一旨在控制房价惠泽百姓的政令，在各城市公布房价控制目标后，却引来了一片怀疑批评之声。各城市已经公布的房价控制目标亦被住房和城乡建设部（下称“住建部”）要求“回炉”调整。 沦为地方GDP考核新砝码 透过社会各界纷争不休之浮云可以发现，从民心所向的“新国八条”到倍受质疑批评的各地的房价控制标准，中间的差异在于原先的三大定价标准 “当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”中，“居民支付能力”这一指标悄悄淡出了各地方政府提交的军令状。 截止3月31日的“大限”，据各地住房城乡建设部门上报汇总，全国657个（包括287个设区城市、370个县级市）城市中，共有608个城市公布了年度新建住房价格控制目标。其中，除了北京3月29日宣布“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”；次日，长春提出“新建住房房价收入比（首个与居民支付能力挂钩）控制在5.8以内”外，其余606个城市均只参照了GDP增速和人均可支配收入增长速度，像GDP目标一样明码标价了房价的增速，限制为“增长10%”左右。 表面来看，高GDP代表的地方富裕就是居民购买力的体现，以GDP做为衡量标准地方政府严格执行了中央的政策，但事实上，高的GDP并不一定代表居民的高收入和高消费水平。而“居民支付能力”作为一个模糊的概念，显然也难以像长期的GDP量化标准一样早已是各地方政府捻熟在心的标准。 由于房价调控由公众期待的“降价令”摇身变成了 “限涨令”，更因为绝大多数已经公布房价调控目标的城市均没有关联具有实质意义的“居民支付能力”来计算数字，而是而是直接与地方政府的GDP增长速度挂钩，沦为地方政府GDP量化考核目标的又一新砝码，“新国八条”的房价调控目标被许多人视为“文字游戏”。 鉴于公众对各地房价的质疑，住建部曾在3月29日前紧急赶发通知，强调各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使调控目标的制定科学合理，取得社会的认同和支持。已经公布控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，并根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。 此举被认为是中央对于各城市已经公布的房价控制目标存在一定不满的表现，各城市房价调控目标面临二次重发的可能。而必须与“居民支付能力”挂钩，拉近公众的感受差距，很可能成为各地“酌情调整调控目标”的要义所在。 角色不同导致标准“走样” 地方政府为何淡化“居民支付能力”，导致房价调控标准出现“走样”？原因就是中央政府和地方政府在房地产调控中所扮演的不同角色。 众所周知，中央政府的房价调控政策须要通过地方政府去执行，而对于“土地财政”诱惑下的地方政府来说，对其激励的最好方式就是进行如同GDP般的量化行政问责。具体来说，只有在高房价的推动下地方政府才能依靠出让土地使用权得到巨额的财政收入，这种利益的诱惑就使得地方没有动力去进行房价控制。而如果通过行政问责的方式将房价控制标准像GDP指标一样纳入地方官员的考核，这种直接的激励就会超过利益的诱惑而使地方行动与中央政府控制房价的希冀相一致。由于区域差异的考量，这一量化标准交由地方自行制定，所以才有了各城市不同的房价控制标准。 与此同时，地方政府即使不考虑房价不振地价萎靡所导致的财政问题，房价问题不单单由其决定的道理也自会心知肚明。央行的货币政策，整个金融系统的货币创生，汇率以及社会各部门的利润率比较，都会对房价造成直接影响。 与其定一个可能完不成的控制目标被中央问责，还不如直接把房价增幅和地方GDP、人均可支配收入增速挂钩。毕竟，房价不是由地方政府自己所能独自决定的，居民支付能力的提高也非一日之功，但通过大规模投资和政府支出，地方政府却可以确保GDP的增速高于房价增速进而达到房价控制标准的要求。不仅如此，房价上涨自然GDP的增速也就会提高，这样为达到房价控制标准所需要的政策力度就会降低。而房地产本身甚至就构成GDP的一部分，从而使GDP这一传统经济发展指标不仅不会因房价下跌而受损，反而与房价增长二者相互促进。 就以上分析而言，地方政府将房价增幅和GDP或人均可支配收入挂钩而忽略居民支付能力的做法，至少可以反映三点：首先，由于分税制导致的地方财政收入不足使得房地产调控中地方和中央的出发点不一致。大多收取流转税的“穷”地方政府可期待从高房价下的土地出让中获得好处；其次，在地方政府的掌控之外整个宏观经济的态势使得地方对房地产调控信心不足；最后，GDP的量化目标传统使得房价调控也走上了和GD