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浅析加息政策对房地产股影响[摘要]2010年10月19日，央行在时隔34个月之后突然宣布提高存贷款利率。此后，央行又几次提高存款准备金率。对于这一重磅消息，市场给予了热烈回应，地产股当天大跌。结合2007年以来央行屡次加息后对地产股走势的分析，我们发现：加息会对上市公司的资金来源、投资额、利润额以及房地产商的预期和居民的消费预期产生影响，从而影响到上市公司的股权结构和融资规模，进而对股价产生较大影响。 [关键词]央行加息　房地产股　房地产市场 一、央行本次加息的背景 2010年10月19日，中国人民银行公布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率的决定。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。这是央行时隔34个月后首度加息。 1、央行本次加息的宏观背景 此次加息，是综合考虑国内国际多方面因素的结果。从国内看，2010年9月份CPI同比上涨3.6％，流动性过剩导致了物价上涨预期进一步增强，预计接下来的CPI仍会保持上升态势。因此，为抑制通货膨胀问题，加息势在必行。 从国际方面看，美国施行定量宽松货币政策，造成国际市场流动性泛滥，给新兴国家造成巨大的通货膨胀压力。这次加息对“热钱世界”是种预警，是在外汇、美债等方面维护国家利益的决心宣示，是对美国定量宽松政策的反制。首先，美国下决心推出定量宽松政策可能是希望通过资产资源涨价输出解决自身问题并对中国经济制造压力；其次，当美国推出定量宽松政策的同时，在中国布局谋划多年的国际金融资本的赢利模式的谜底也即将揭开，虽然其手段多样防不胜防，但采用加息的方法赢得主动权是不会错的。其中最主要的是因为消费品价格持续上涨和资产价格居高不下。 2、央行本次加息的微观背景 央行此次加息，调控楼市也是其主要目标之一。虽然本次加息像以往一样只有0.27个百分点，但对于房地产而言其影响却尤如雪上加霜，对房地产股也是绝对的利空消息。因为，今年以来政府已经在不断地出台房地产调控新政，如土地出让金清算、银行存款准备金率提高、印花税的提高以及加息和物业税即将出台等等信息的影响。 总体来说对房地产市场的影响有以下几方面：一是贷款利率的提高，增加了购房者的成本，在一定程度上动摇购房者心理预期，使得消费者会考虑延迟购房。因此，在未来一段时间内房地产市场的需求紧张状况会有所缓解。二是加息将增加已有房地产开发商贷款的利息成本。为了尽快回笼货币资金，偿还贷款，开发商将会加快项目开盘和销售进度，缩短销售周期。这样，从而使得市场供应增加。在一定程度上影响房地产开发的规模。因此，在利率调整之后，买房者将有一定幅度减少，而市场上供应量会比较平稳或有一定增加，由此可以促进房价的平稳，甚至有降低的可能。 二、2007-2009年历次加息对房地产市场及房地产股的影响 1、2007年以来加息对房地产市场的影响 自2007年以来，央行频繁利用利率、信贷等对经济进行宏观调控。这些调控措施传导到房地产市场上，使得房地产呈现如下发展趋势：虽然央行在2007年采取紧缩的货币政策，但从总体上来看，2007年房地产市场仍然是供需两旺。年度投资额达到2.5亿，较2006年增加6000万左右；房屋销售价格指数达到107.6，较2006年增加2.1；国房景气也达到三年内的最高水平。 然而，从2007年10月份开始，由于央行的持续调高利率和限制信贷的政策，加之之前的政策开始发挥效果，部分城市开始出现房屋交易量下降，房价环比涨幅开始回落，这也直接导致了2008年全年房地产市场的衰退态势。全年售价格指数和土地交易价格指数分别降至106.5和109.4；房屋交易量持续下降，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7％房价也出现了近十年来的首次下降。 由于全球金融危机的影响，央行在2008年五次降低存贷款利率，实行宽松的货币政策，使得2009年的房地产市场急剧升温。全国商品房销售面积9.3亿方米，比上年增长42.1％；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％；房地产年度投资总额大幅度增加；国房景气指数持续走高。 2、央行加息对房地产股的影响 2007年央行6次加息，然而房地产股每次都以上涨来回应。2007年3月18日，存贷款利率上调27基点，房地产股低开高走，以2512点收盘，涨幅1.91％；随后一路强劲上行至4079点。2007年5月19日，一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调O 18个百分点。5月21日，房地产股又重演大幅低开后强劲反弹的走势，全天涨幅2.91％。2007年8月21日，这已经是2007年年内的第四次加息，隔日房地