1题型一1 - 高点网路书店.PDF

第四編 經典題型 4-1 1題型 一 1 試述影響不動產價格之因素。 【解】 影響不動產價格之因素，分為一般因素、區域因素及個別因素。 一般因素：一般因素係指影響不動產價格之一般、共同、普遍之因素。 包括： 自然因素：如氣溫、雨量、地形、土壤等。 社會因素：如人口、文化、傳統、習俗等。   經濟因素：如物價、所得、利率、就業等。  政治因素：如外交、國防、政黨、選舉等。 行政因素：如計畫、管制、開發、稅制等。  區域因素：影響近鄰地區不動產價格水準之因素。如住宅區之區域因素 包括：  交通設施配置：如臨路狀況、道路系統、車站距離等。  居住環境水準：如景觀、視野、綠地、公園、兒童遊戲場、附近居民 職業、生活水準等。 公共設施配置：如市場、學校、郵局、銀行、甚至自來水、瓦斯、電 力等供給設施有否充足。 嫌惡設施有無：如殯葬設施、變電所、污水處理場、垃圾處理場等是  否遠離。 災害污染程度：山崩、水災、地層下陷等天然災害，噪音、震動、空  氣污染等環境污染。 天氣氣候狀態：如日照、雨量、氣溫、風向等氣候條件。   土地管制情形：如使用分區、使用性質、使用強度、禁限建等。  其他影響住宅區之因素：如未來重大建設計畫等。 個別因素：個別因素係指標的不動產本身之特徵，而影響該不動產價格 之因素。土地之個別因素包括：  位置：標的不動產離市場、學校、車站等之距離。亦即標的不動產之 可及性。 4-2 第四編 經典題型 面積：標的不動產面積是否適中。衡量面積是否適中與用途（如住 宅、商業、工業、農業等）有關。 形狀：標的不動產形狀以長方形最佳。面積愈大，形狀影響程度愈 小。 寬度：標的不動產臨路之路寬及臨路長度。  深度：標的不動產深淺有否適中。深度應與寬度成比例。  坡度：標的不動產地勢高低、地形變化、傾斜度大小等。 其他：如標的不動產之地上物（如高壓線、墳墓）或地下情況（如礦  坑）、標的不動產之視野等。 題型 2 試分述影響不動產價格之經濟因素？ 【解】 影響不動產價格之經濟因素如下： 國民所得：國民所得提高，民眾將更富有，對房地產需求增加，不動產 價格因此上漲。 物價變動：物價快速上漲（通貨膨脹），民眾將購買房地產以求保值， 對房地產需求增加，不動產價格因此上漲。 利率水準：利率水準低檔時，民眾將運用財務槓桿以投資房地產，對房 地產需求增加，不動產價格因此上漲。 貨幣供給量：銀根寬鬆，利率隨之下跌，資金成本下降，對房地產需求 增加，不動產價格因此上漲。 股市榮枯：股市繁榮時，民眾財富增加，對房地產需求增加，不動產價 格因此上漲。 就業狀況：失業率上升，民眾工作所得減少，對房地產需求減少，不動 產價格因此下跌。 其他：如消費、儲蓄、投資、匯率等。 第四編 經典題型 4-3 題型 3 試分述影響不動產價格之社會因素？ 【解】 影響不動產價格之社會因素如下： 人口數量與分布：地狹人稠，則不動產價格高，地廣人稀，則不動產價 格低。 生活水準：人們生活水準提高，對居住品質更重視，居住坪數增加，則 不動產價格上漲。 家庭結構：大家庭使用不動產數量較節省，小家庭使用不動產數量比大 家庭為多。 風情民俗：華人的社會，基於「有土斯有財」，對置產較熱中。 生活方式：農業社會，較喜愛透天房屋；工商社會，較喜愛公寓大樓。 其他：社會福利、傳統文化等。 題型 4 對商業用地估價，應分析那些區域因素？