关于武夷山亿锦花园产权式公寓更改租赁合同征求意见函..doc

关于武夷山亿锦花园产权式公寓 更改租赁合同等事宜征求意见函 尊敬的各位业主： 首先对拖欠您多年的租金以及前期的客户服务质量不到位，而给您带来的不便表示深深的歉意。面对企业经营的现状，公司本着实事求是、真诚合作的态度，向您介绍 一下公司多年来在武夷山亿锦花园产权式公寓的建设进程及公司目前项目运作的资金状况，旨在寻求您的支持、理解和帮助。 第一部分、背景介绍 武夷山亿锦花园产权式公寓项目总建筑面积56694.73平方米，共有1405间各式公寓，目前所有公寓的土建已经基本结束，目前C、D组团已装修455间投入使用，余188间正在装修过程中，A、B组团所有762间均未装修，无法投入使用。 一、项目投入情况：产权式公寓已投入资金为5946万元，平均每平米已达到1050元/平米。其中土建2835万元，土地260万元，装修1058万元，公共配套283万元，设计监理100万元，看房费110万元及销售费用1300万元。另外累计上交税金225万元，代扣代交业主租金税款37万元。公司为酒店经营配套了能够容纳1000人同时用餐的餐厅，能够容纳1000人同时开会的大小会议室，及桑拿卡拉OK等娱乐配套。 二、项目销售情况：项目原计划总销售现金总额应为10205万元，实际前期销售回笼现金资金3857万元，其中首付40％方式购买的1316间公寓的回笼资金为现金3657万元，其余57间为一次性付款50%-60%，余款抵5年租金，从第6年起开始支付租金的方式购买，回笼资金200万，平均每平米仅回笼资金680元。 三、项目资金缺口：项目已投资总额5946万，实际回笼资金3857万，公司自有资金投入2089万元，工程完工缺口资金约762间×18000元/间＋110万元（188间还应投入的装修款）=1482万元。 实际上前四年给客户的现金回报首付款8％及代交房款3%均为我司其他项目的利润投入及项目本身销售资金的流失，产权式公寓实际销售总额其实已经降低到10205*（1-3%*4+3%*4）=7756万元，而公司实际投入也高达2089万元＋672万元（已付租金）＝2761万元。 从以上分析，不难得出业主所缴纳的40％购房款公司已经全部投放在项目建设上面，业主权益得到了保证。 实际上公司给业主的回报，相当于业主首付款的15％以上，相当于银行贷款利率的两倍以上。 如果再加上每年业主十天的免费房，每间房按照目前团队价80元/间天，业主相当于每年增加800元的收入，四年就是3200元，那么回报更加可观。 业主担心的公司转移、抽逃资金的行为根本不存在，接下去很可能是公司连最低的成本线都保不住了，股东利益无法得到保证，而业主的投资毕竟还有房产作为基本保证。真正的问题是由于施工单位恶意拖延工期，导致公司长达三年的诉讼；酒店一开业又碰上非典；近60％的销售款没有回笼，种种因素导致公司无法将所有房产完工并投入使用，并产生应有的规模效益，加上当初企业对酒店经营利润过高的估计，制定了相对不切实际的回报政策。所以，多年来拖欠业主租金，不仅企业自身苦不堪言，业主意见也相当激烈，而如果项目因此而流产的话，这恐怕不是业主和企业的初衷。 第二部分：无法履行租赁合约的情况下 鉴于以上的数据分析， 如果无法及时回笼业主未交纳的购房款，公司已经无法将剩余工程完工，酒店也无法形成规模效应。一边无力投入，一边还要承担高额回报，如果业主不能考虑公司面临的实际情况，再按照原先签订的租赁合同执行，那么彼此双方也许面临着解除租赁合约的可能。解约带来的诸如退房的情况只好双方根据合同约定进行具体操作。 如果最后的结局导致公司单方面解除租赁协议的话，公司的损失至少在2000万元以上,但是长痛不如短痛,与其每年亏损600万元，不如一次性了断。目前张家界世纪桃源酒店已经开张近两年（相当于四星标准），由于前期顺利地办到了银行按揭贷款，使得项目运行非常顺利，已经有部分武夷山业主到过张家界，反映都不错。从各方面来看公司在各大景区打造连锁酒店的决心并没有放弃，只是从原来自行开发自行销售自行管理的单一模式，转变成可以考虑租赁、合作、顾问等多种方式尽快形成酒店的连锁经营，尽快尽早满足业主的出游需求。 第三部分：解决方案 面临这种局面，本着双方互相理解、支持、务实及共赢的理念，公司提出了解决方案及经营方案供业主考虑（针对只缴纳40％房款的客户），基本的理念就是在业主所购房产保值增值的前提下，业主将剩余购房款部分或者全额用租金冲抵，给酒店几年休养生息的机会，发挥酒店规模效益，通过长期稳定的经营从而满足业主的回报。 方案一：从2006年起采用每年按照全额房款的6％现金回报方式（原来是首付款的8％（从2002年起，五年一档，由8%开始，每五年递增2%，分别为8%、10%、12%和14%）＋总房款的3％），采用公司预付三年租金，剩余购房款由