广州市德容房地产有限公司诉方木深等商品房销售合同纠纷案..doc

广州市德容房地产有限公司诉方木深等商品房销售合同纠纷案 广东省广州市中级人民法院民事判决书 (2014)穗中法民五终字第2081号 　　上诉人（原审被告）：广州市德容房地产有限公司。　　法定代表人：胡明飞，职务总经理。　　委托代理人：罗向华，广东卓盛律师事务所律师。　　被上诉人（原审原告）：方木深。　　委托代理人：宋万俊、宋俊民，均为广东启源律师事务所律师。　　原审被告：从化市河东房地产开发有限公司。　　法定代表人：肖健生，职务经理。　　委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。　　委托代理人：黄雪征，广东流溪律师事务所律师助理。　　上诉人广州市德容房地产有限公司（下称德容公司）因与被上诉人方木森、原审被告从化市河东房地产开发有限公司（下称河东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。　　方木深一审诉称：我方购买房屋的楼盘康怡花园是从化市康怡房地产开发有限公司（以下简称康怡房地产公司）挂靠河东公司开发的商品房。2002年11月1日，我方与河东房地产公司签订了商品房买卖合同，约定购买从化市康怡房地产公司开发的位于从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯701房。合同签订后，我方依约支付了30000元购房款，随后收楼并实际居住至今。　　由于各种原因，康怡花园一直未办理房产证，在业主多次上访后，2008年12月18日经市政府同意，按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，减免了康怡花园的相关费用。2009年河东公司与德容公司签订了《土地债权变更转让协议》，约定康怡花园商住楼的债权债务由德容房地产公司承接。2012年康怡花园整体确权到德容公司名下。至此，开发商为业主办理《房地产权证》已没有任何法律障碍。但德容公司却无端要求我方需另外交纳每平方米350元的费用才能办证。我方认为我方已经依约支付了房款，被告就有义务为我方办理《房地产权证》，现被告已严重违约，无权要求业主缴纳额外费用才能办证，为此，请求法院判令：一、被告履行为我方办理位于从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯701房房地产权证义务，过户费用全部由被告承担；二、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有我方身份证、被告企业注册基本资料、《康怡花园订购书》、房款收据、水电费收　　据、德容公司（（公告》、从化市人民政府办公室《批复》、从化市国土资源和房屋管理局（（关于七星路15号“康怡花园”住户办理房产证的答复》、（（土地债权变更转让协议》、《土地使用权登记表》、《商品房出售及土地使用权登记表》、《业主登记表》等证据予以证实。　　河东公司一审提交书面辩称：一、虽然我公司与陈树勋于2000年8月11日签订《挂靠开发房地产协议》，但从未收到任何款项，亦无任何得益。二、我公司从未主动与众方木深签订相关的购房合同，对部分购房合同中有我公司的公章，我公司对其真伪无法辨别；即使公章真实，我公司也无法查清盖章时的真实情况。三、根据从化市人民政府办公室从府办批（2010）350号《批复》的内容：关于广州市德容房地产有限公司申请解决原从化市通用机械厂集资房办理房地产权有关问题的事宜，批复如下，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原从化市河东房地产开发有限公司转为广州市德容房地产有限公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。从化市规划局将建设工程规划许可证的建设单位由被告公司更改为德容房地产公司。另经从化市人民政府批准，涉案房产由德容房地产公司办理房地产确权登记，且已由其领取产权证明书。因此，对因“康怡花园”房屋合同纠纷所产生的权利、义务，由德容房地产公司承担，与我公司无关。四、根据已经生效的（2013）穗中法民五终字第2695号《民事判决书》【一审德容公司一审辩称：一、方木深的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。方木深诉请依据的《康怡花园订购书》不是真实的，方木深与被告之间不存在合同权利义务关系。二、本房地产项目没有取得预售许可证，双方签订的《康怡花园订购书》是无效合同。三、涉案房产属于德容公司，方木深无权提出诉讼，也无权提出房屋的权利。四、德容公司已提起反诉，要求方木深返还占有的房屋。　　原审法院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司（下称康怡房地产公司）于2002年8月16日成立，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），目前营业执照已被吊销。从化市河东房地产开发有限公司前身是国有企业从化市河东房地产联合开发公司，从化市河东房地产联合开发公司于1987年12月15日成立，2001年经政府批准转制，