教您怎样签商品房买卖合同..docVIP

教您怎样签商品房买卖合同 这些年来，消费者对商品房投诉较多，如广告虚假、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等等，某些开发商诸如此类的不讲商业信誉的行为，让我们不少辛苦了大半辈子，花了几十万积蓄来买房的老百姓吃尽了苦头。出现这些问题，有我国现行房地产法律制度还不够健全、房地产市场的监督管理还不很到位，某些开发商急功近利、缺乏商业道德的原因，也有购房合同本身不够规范，消费者在购房时不会签《商品房买卖合同》，不懂得利用《商品房买卖合同》的各项条款及其补充条款来约束开发商的行为，保护购房者自身的合法权益的原因。我们福建省现在使用的《商品房买卖合同》是以国家建设部、国家工商行政管理局于2002年印发的《商品房买卖合同示范文本》为蓝本，由省建设厅、省工商行政管理局统一监制的，它对规范商品房销售行为，减少商品房买卖合同纠纷有着积极作用。但我们必须看到，《商品房买卖合同》它提供给我们的仅是一些合同订立的基本条款，合同双方的许多权利和义务还须通过合同相关条款后的空白行加以另行约定或补充约定，在不违反法律的前提下，合同双方当事人也可对合同条款的内容进行修改、增补或删减。所以消费者购买商品房时，要特别注意合同条款的拟定，警防开发商利用已经填好的格式合同订立不平等不合理的条款，逃避责任。本律师作为房地产方面的专业律师，试图通过逐条分析合同条款的特点及注意事项的方式，帮助广大消费者了解并学会怎样通过签定《商品房买卖合同》来规避商品房购买过程中的风险，保护自身的合法权益。 一、购房前查看开发商资信、项目的建设依据及商品房销售依据，认真填写商品房的基本情况（合同的第1、2、3条）消费者在购买房地产开发企业开发建设并出售的房屋前，不要轻信开发商及其销售人员的宣传及许诺，应多走走多看看，在买房时要认真审查卖方的法律手续，要购买有合法来源、国家准许买卖、能够取得产权的住房。在不了解开发商的资信、楼盘的具体情况的前提下，不要盲目签定《商品房买卖合同》或《认购书》，以免上当受骗。在签定购房合同前应认真查验合同出卖人及其委托代理人的资信情况及项目建设和商品房销售的依据。 主要风险： 1.开发商缺乏实力、信誉、管理水平，导致工程“烂尾”，无法交付； 2.开发商开发项目证件不齐，在证件上弄虚作假，导致购房者到时无法办理房屋产权证，合法权益无法得到保障； 3.警惕开发商非法违规销售房产：重复销售、一房多售、返还销售、售后包租；分割拆零销售； 4.依法谨慎购买已设定抵押权或有第三方权益的商品房； 5.要警惕开发商销售《城市房地产管理法》第37条规定的不准转让的房地产。（注：该条规定“下列房地产，不得转让（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”） 6.合同所填事项与开发商的《建设工程规划许可证》、经批准的设计等合法有效的证明材料不符，造成买受人无法办理产权手续及因歧义引起纠纷； 7.在不了解商品房的用途及其有关税费的情况下盲目订立合同，造成不符合自己实际需要和超过自己的经济能力的结果。 提示：1.到有关部门或通过律师等法律专业人士调查了解开发商、代理商的资信，了解其经营的合法性（如工商登记、年检注册、房地产开发资质证书、代理商的代理权限）；了解开发商的信誉及资金实力（可从其以往业绩、项目总开发量与开工量、市场占有率、工程进度等方面了解）；了解公司的管理水准（从施工现场、售楼处、办公场所、员工素质等方面观察）。 2.认真审查五证，即审查国有土地使用权利证，使用年限，如住宅使用年限为70年，但是是从政府出让土地开始；建设工程规划许可证；建设用地的规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证。其中最重要是审查国有土地使用权证和商品房预售许可证。 3.查看国有土地使用证等文件，审查开发商是否取得土地使用权（出让或划拨），项目是否经有关部门批准，项目位置是否符合规划，是否有开工许可证，是否有多个共产权人，是否被有关部门限权，看“他项权利”一项中是否有抵押记录。 4.查看商品房预售许可证许原件，了解商品房批售的有效期和范围，政件中建设单位、项目、用途、建筑面积与合同约定是否一致，有否土地及在建工程抵押，如系乡产权（在农村集体土地上所建房屋）不能买。 5.现房实行销售条件备案制度。（备案的房地产开发项目及符合商品房现售条件的有关证明文件为其合法来源的有效凭证）。购现房应符合《商品房销售管理办法》第7条规定的7项销售条件。（注：该条规定“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法