国际新城整合策划.pdfVIP

成功经理人 / 提供大量企业管理资源下载 以知识铺就成功之道，用智慧编织美好人生. 序 凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。 对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将 产品推介给消费者。 对珠江国际新城而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间， 也可以说无凭可依，无落手之处。 对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而 丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象 力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。 对于我们双方的合作而言：找到一个共同的支点，托起2002 年一个令北京 城震撼的项目——珠江国际新城。 需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借 以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明达奇的工作 态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度， 为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分 注意！我们面临重重困难 第 1 页 共 14 页 成功经理人 / 提供大量企业管理资源下载 以知识铺就成功之道，用智慧编织美好人生. 一、 解析东区市场在2001 年——2002 年的变化（缩略） 2001 年是TOWNHOUSE 年，2002 年将是什么年？ “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化 （包括配套的完整）。 2002 年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。 二、 通州地产升温，但高档项目前景难料 1、WTO 利好消息带动 CBD 持续高烧不退，通州地区作为CBD 最直接的辐 射区，地产市场升温。对比 2000 年度，通州区地产开发项目大幅增 长，房价上扬 15%—30%，个别项目达 50%以上。2000 年度，通州区 现房价格上限多为 2800 元/㎡左右，而 2001 年度，通州区现房价格 上限多为 3500 元/㎡左右。 2、通州地产商直接瞄准CBD 开火，几乎所有项目均以CBD 白领为主要客 户群，“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加，客观形成“粥 多僧少”的局面，同时，市场细分的形成，使客户群分流严重，除特 别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。 3、该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步出现，高档项目 稀缺，其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置 业者，主要贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大 部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之，可消费得起中高档物业 的人群对通州区位不甚认同，多数放弃在此置业。所以，市场消费结 第 2 页 共 14 页 成功经理人 / 提供大量企业管理资源下载 以知识铺就成功之道，用智慧编织美好人生. 构，导致通州区高档物业前景难料。 第二部分 艰巨！100万平方米社区推广的难度