上市公司南京中北地产项目 - sugoocom.PPT

从市调入手把脉市场的“风向标” 惟有成竹在胸，才可运筹帷幄 在市场中寻找项目营销的最佳答案 2004，请告诉我南京楼市将走向何方？ 向市场要答案 向买房人要答案 向产品要答案 向行销要答案 市场调研——事实永远胜于雄辩 用数据帮助我们确立市场目标 用数据帮助帮助我们正确决策 用数据帮助我们调整战略 用数据帮助我们决胜市场 城市宏观经济发展态势 1、南京GDP增幅今年上半年达14.2%，居民人均可支配收入每年增幅在8-10%左右，市民改善居住条件的能力明显增强，促进了房地产业的发展和繁荣。 2、政府以“一城三区”、“沿江开发”和“建十大工程、迎十运盛会”为总体思路，突出抓好总投资1000亿元，由350个骨干项目构成的“十大工程”，全面推进新一轮的城市建设。 3、长江三角洲都市群品牌效应逐步显现，经济发展前景被投资者长期看好，南京房地产业的发展迎来新的机遇，今年上半年继续呈现投资活跃、市场供需两旺、健康繁荣的发展态势 2003南京房地产总体特征 ◆ 宏观经济的发展继续推动房地产开发投 资稳步增长 ◆ 市场供需两旺，住宅市场供给小于需求 ◆ 市场供求结构基本合理 2003南京市房地产市场供给状况 2003南京市商品住宅销售特点 2003南京市商品住宅销售特点 100-160平方米户型占市场主流 ； 4000-4500单价住宅销量最大，并向高低价两端减少 ； 50-60万总价住宅销量最大，并向高低价两端减少 ； 专家预测： ——2004年南京房地产市场价格将平稳上扬，但增长速度将趋缓。 1、2004年南京房地产市场价格涨幅将趋缓 2、房价不会马上回落，因城建改造和城市化扩容带来的住宅消费需求稳定，价格还有上涨空间，而且不止一年、两年。 城东南片区住宅消费需求分析 消费者特征与需求分析 职业分析 家庭月收入情况分析 消费者现居住区域分析 购房者需求分析 套型需求分析 总体单价承受能力分析 同区域竞争楼盘分析 项目营销策略 策略原则：营销地产 营销品牌 营销策略：行其上而取其中 营销目标：速度与利润的最大化，为中北 地产建一座品牌银行 推盘策略 大主题营销， “二位一体”分主题实施 营销大主题确立 借中北集团品牌，树中北地产形象 理念演变：敬业卓越 建筑城市 建筑理想 在理念基础上实现产品概念化 中北·自由城市 （企业品牌和开发项目名合二为一） ——不仅仅是盖房子，更注重城市居住人文精神的营建。 自由城市精神 以城市年轻中产者的生活方式（崇尚自由，讲究生活品位，懂得享受生活）为建设基调，强调对生活品质的注重、力求精致完美。将现代人从普遍存在的压抑感和不安全感中解脱出来，营造一个梦幻般的童话家园，使社区真正成为现代人的“心灵居所”。 产品定位 强化户型优势，扩大差异化需求 定位：都市小镇，理想社区 定价策略 开盘起售价可定为3850-4000元/㎡。 本项目的销售均价有望突破为4500元/㎡大关。 营销阶段划分 准备期 （2004.1—2004.4）品牌导入，观念出击，制造需求 开盘期 （2004.5—2004.6）创新生活概念、创新产品特 强销期 （2004.6—2004.7）一期大明路项目主打卖点集中传播 二次强销期 （2004.8—2004.10）二期528厂项目开盘，强力推销 续销期 （2004.11—2005.1）难点攻坚，保持市场形象露出 清盘期 （2005.2—2005.3）项目品牌提升，余房消化 建议开盘日期：2004年5月1日 （利用“五一”黄金假期组织看房周活动，短期集聚人气） 营销地产 营销品牌 中北地产项目营销推广思路 营销地产 营销品牌 天际大一传播 2004.01.5 市场调研 学历特征 年龄分析 面积需求分析 小高层住宅 90-110㎡ 起售 3700 均价4200 明通家园 多层、小高层 74-130㎡ 起售 3400 均价3900 良城美景 多层、小高层 100-110㎡ 均价4400 南城-美境 多层、小高层 74-135㎡ 起售 3300 均价3650 怡水嘉园 多层、小高层 85—150 均价4200 起售 3600 同创 九龙盛世园 主体建筑 主力户型 价 位 案 名 * *