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六成京城地产职业经理人看好后奥运楼市2008年“十一黄金周”姗姗而来，举世瞩目的北京体育盛会于9月17日圆满落幕，步入后奥运时代的北京楼市亦正“奋斗”在金九银十这一全年最关键的“战役”时期。去年以“927”房贷新政为标志，楼市进入盘整周期，调整一年后的2008年“十一黄金周”牵动着市场各方敏感的神经。 楼市传媒市场研究部数据显示，截至9月20日，今年9月京城商品住宅期房日均成交套数155套。尽管同比下滑近六成，但是环比上涨三成的局势依然为豪赌金九银十的开发商平添些许信心，也为“十一黄金周”埋下了伏笔。 据多家研究机构调查统计，尽管新盘入市量与去年同期相比明显下滑，但9、10两月预计仍有79个新盘入市，其中纯新盘约占四成。金九银十期间，开发商普遍采取怎样的价格策略?对新盘销售预期如何?后奥运新盘中，谁最受认可?哪些楼盘又存在潜在投资风险?…… 在京城地产界，最了解各新盘项目优劣、最新市场形势的非最有实力的职业经理人莫属，为深入洞悉业界对地产形势的看法，《楼市》特诚邀各地产公司、代理公司100名业界精英，深入点评市场新盘，并评判后奥运时代楼市市场形势。 “金九银十”――2008楼市的最后一搏 与往年相比，今年的“金九”成色显得不足，不过京城楼市金九“先低后高”的成交走势还是为“银十”留下了期待。 根据北京房地产交易管理网数据统计，金九第二周(9月8日～9月14日)京城商品住宅期房共成交1278套，而第一周(9月1日～9月7日)仅成交754套。第二周与第一周相比，成交量增长四成。进入金九第三周，9月19日单日京城商品住宅期房成交套数便达到391套。 《楼市》对100名京城地产职业经理人的调查数据显示，近八成的地产职业经理人认为在此期间楼市成交量会有所回升，“金九银十”被诸多开发商看作2008年“最后一搏”的时机。 采取怎样的价格策略? 9月20日，北京万科中粮假日风景紫苑推出10套LOFT特价单位，下降最大幅度达到6000元/平方米，此举将万科近期进京降价的传言变为了现实。而万科在朝阳公园板块将于10月份入市的高端楼盘万科公园五号的价格策略也备受业内关注。9月18日，万科集团总裁郁亮明确表示，北京具体项目是否降价交由一线公司处理。而万科公园五号在本次调查中对《楼市》的回复是，金九银十期间项目将采取促销手段，这也为作为纯新盘的万科公园五号是否低价入市留下了悬念。 北纬40°、橡树湾、世奥国际中心、冠城名敦道等诸多项目在对《楼市》的问卷回复中均表示项目金九银十期间主要的价格策略是采取促销手段。 可见，由于今年并未现“红五月”，加之北京奥运会的召开，楼市夏季销售周期亦受到影响，从今年1～9月份的销售数据来看，京城商品住宅单月日均销售套数从未突破300套，与2006年和2007年单月日均成交动辄上四五百套的数据相比，足以看出目前楼市的观望情绪仍旧在蔓延。开发商们为了今年全年的销售业绩能显得“好看”，金九银十期间楼盘打折促销仍将盛行。 哪种优惠方式为主? 既然多数楼盘选择了金九银十促销，哪种促销方式目前楼盘采用较多? 调查显示，在促销手段上，针对付款方式调节折扣和推出特价房两种方式在当前最受开发商青睐。比如，华业玫瑰郡目前推出70余套特价房，该项目均价为18000元/平方米，但是特价房1居～2居均价14000元/平方米，3居均价15000元/平方米，特价房的价格最大优惠幅度达22％；新兴年代均价17000元/平方米，但是目前推出8折特价房，价格下滑至13500元/平方米左右。 特价房在今年年初还较少，并且折扣一般在9折左右，但是6月份以后却“蜂拥而至”。并且折扣越来越低，部分楼盘特价房甚至达到了6～7折。在目前楼市刚性需求旺盛的情况下，大多楼盘特价房推出后一销而空，因此特价房也就越来越成为开发商吸引人气，试探市场承受力的营销途径。 实际上，特价房在价格低于楼盘销售均价的基础上，大部分房源具有明显的“特征”，多数特价房在推出时间、数量和推出的户型、朝向上有特定要求，有些甚至是一些具有瑕疵的尾房。因此，大多楼盘推出特价房的数量不会太多，如万科中粮假日风景紫苑10套LOFT特价单位，位于方庄桥东南角的亚胜8套，珠江国际城仅有2套带底商的联排别墅作为特价房销售，万科四季花城也仅有4套118平方米的三居特价房。 与特价房相比，付款方式优惠覆盖的房源范围广，并且一次性付款能加速资金回笼。根据《楼市》对京城百名地产职业经理人的调查显示，48％的人群表示，楼盘未来主要是针对付款方式不同而采取不同的折扣(参见图1)。目前多数楼盘一次性付款优惠幅度达到9.5折左右，部分楼盘甚至9折以下。比如，中体奥林匹克花园联排别墅目前均价12000元/平方米，一次性付款