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农村宅基地使用权流转制度物权法分析[摘要]在社会主义新农村建设中，物权法在目前农村宅基地使用权流转制度中存在了一些弊端，本文通过分析问题存在的根源所在，有针对性的提出了完善农村宅基地使用权流转制度的建议。 [关键词]社会主义新农村；物权法；宅基地使用权；流转制度 宅基地使用权是农民的一项最基本的财产权利。作为一种具有中国特色的用益物权，宅基地使用权在我国物权体系中的法律地位应得到充分肯定。长期以来，我国法律一直限制宅基地使用权直接进入市场流转，以致形成典型的城乡建设用地双轨制。国有建设用地使用权可以堂而皇之地入市场流转；而宅基地使用权只能通过“隐形市场”自发流转，社会主义新农村建设的不断发展迫切要求解决宅基地使用权能否流转以及如何流转的问题。 1　农村宅基地使用权流转制度的概念 土地使用权的流转，从本质上来说，是土地使用权的拥有者将土地使用权作为一种商品来让渡。按照权利源泉的不同，即以权利转出是否是所有人为标准，土地使用权的流转可划分为土地使用权的初次流转和土地使用权的再次流转，即我们通常所说的土地“一级市场”和“二级市场”。所谓土地使用权的初次流转是指土地所有人根据“土地所有权与使用权相分离”的原则，将土地使用权通过划拨、出让、出租等法定形式与所有权相脱离，有偿或无偿地转移或让渡给其他单位或个人。土地使用权初次流转的双方当事人是土地所有者和土地使用者。所谓土地使用权的再次流转，则是指通过初次流转已获得上地使用权的单位或个人，再以一定的法定形式，将该土地使用权再次转移给其他单位或个人。这一流转是在土地使用者之间进行的。“农村宅基地使用权流转”的确切含义在目前的法律法规中没有明确的表述，理论界也没有一个比较统一的提法。根据土地使用权流转的相关理论，结合《农村土地承包法》中“农民的土地承包经营权可以采用转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”的规定，可以将“农村宅基地使用权的流转”界定为：法定主体依法取得宅基地使用权后将该使用权以一定的方式处分，使其主体发生变化。这里的流转主要在“土地二级市场”进行，其实质是宅基地使用权主体的变动。 2　我国农村宅基地使用权流转制度的现状 2.1　宅基地使用权流转的现行法律规定。国土资源部于2004年11月2日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定了“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)虽然删除了物权法草案禁止宅基地使用权流转的相关规定，但也并未开禁宅基地使用权的流转。在第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《担保法》第37条明确规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。因而，在我国现行法律体制下，法律禁止农村宅基地使用权单独转让和抵押。虽然国家禁止宅基地不得单独转让有两个目的：一是为使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民，加快两极分化。但事实上这种禁止性规定是建立在人不流动的自然经济基础之上，带有浓厚的计划经济色形，政府过于强调由国家配置土地资源。同时，割裂了统一的土地市场，形成了具有双轨制特征的国有、集体两个市场。既有违民法物权的基本原理，也在事实上造成了宅基地的严重闲置。 2.2　宅基地使用权流转的现实状况。近年来，随着我国新农村建设的扎实稳步推进，市场经济体制发展和城市化进程的加快，用地的需求迅速增加，在经济利益的驱动下，宅基地使用权流转的实践已突破法律和政策的限制，全国性的宅基地使用权流转已相当普遍，并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，宅基地使用权流转都已大量存在，特别是城乡结合部是宅基地使用权流转的主要区域。而且，这种流转主要通过非正常的宅基地隐形市场来实现的。主要表现形式有：①买卖住宅连同宅基地使用权一同买卖，地租包含在房价中；②单独买卖宅基地使用权；③出租住宅连同宅基地使用权一同出租。地租包含在房价中；④单独出租宅基地使用权；⑤以地易物，以地易房而转让宅基地使用权等等。 以上各种流转形式均带有不同程度经营土地的性质，形成了隐形的土地市场。农民宅基地使用权自发流转，究其原因，主要表现有：①农民宅基地的无偿使用，造成土地资源的不合理配置。这是产生农民宅基地使用权自发流转，形成隐形市场的根本原因。随着市场经济的发展。农民逐渐认识到土地的价值。加之20世纪90年代实行的农民宅基地有偿使用，作为减轻农民负担被取消，使得对农民宅基地的管理失