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合肥市住房需求影响因素实证分析【摘要】近几年，合肥市住房住房出现量价齐涨的现象。关于合肥市住房需求量增长原因及影响因素，目前并没有一个统一的解释，本文在收集了自1991-2009年合肥市住房需求量以及住房销售价格、合肥市居民人均可支配收入等相关性指标数据的基础上，利用线性模型和非线性模型进行实证分析。分析结果表明，城镇化是合肥市住房需求量迅速增加的主要原因。在对回归方程做出合理的解释的基础上对有关部门提出可行性的意见和建议。 【关键词】需求理论；房屋需求量；房屋价格；城镇居民收入；城镇化 1 前言 1.1 研究目的 目前，合肥市的住房需求已经出现了量价齐涨的现象，这表明在合肥市房价飞速上涨的同时，房屋需求量也在不断攀升。住房是居民生活的必需品，过高的房价使很多居民没有能力购房，如果这一现象长期不能得到解决，轻则会影响居民生活水平，重则可能影响到社会的稳定，因此处理好房屋需求量与房价的问题已迫在眉睫。本文仅从需求的角度出发，研究对合肥市住房需求影响因素进行分析，期望能对相关部门提出有意义的建议。 1.2 合肥市目前住房需求状况 从合肥市的情况来看，2005年合肥市人均居住面积26.11平方米，非农业常住人口18.5万人，全年住宅总量达到483.04万平方米。截止到2010年合肥市非农业人口已达到215.84万人，要想达到小康水平，住宅需求总量为6475.2万平方米。合肥市目前的可居住面积与该数据相比还差距很大。因此，合肥市对房屋的需求非常旺盛。 以上数字表明，合肥市均已经进入解决居民住宅的关键时期。其主要依据是：（1）国外的经验和发展规律，当一国人均国民收入达到300－1000美元的经济发展水平时期。在这个时期住宅的投资量占国民生产总值的比重比较高，而且住宅建设投资随人均国民生产总值的增加而增加，直到人均国民收入达到8000－1万美元或以上时，住宅需求才开始减少。我国2000年人均国民生产总值约802美元左右，恰恰处于住宅产业的发展时期。（2）从国外居民消费结构的转化规律来看，当恩格尔数系达到40－50%的条件下，是房地产业和住宅建筑业的发展时期[1]。2009年我国农村恩格尔系数已经降到43%以上，城市还不到这一比重，这说明在人们收入中有很大空间有可能用于住宅消费。 1.3 合肥房地产的市场特征分析 微观经济学根据行业厂商数目的多少、产品是否具有同质性、厂商是否拥有定价权、厂商进入与退出市场的难易程度和是否具备完全的信息，将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断和完全垄断市场四种结构[2]。房地产行业为资本密集型行业、建设周期长，厂商数目多，进入与退出市场都存在一定的障碍和壁垒，房屋还具有空间的不动性和极低的替代性，房地产市场无法达到信息完全的要求。由此可见，房地产行业的市场结构至少属于垄断竞争市场的范畴[3]。 有限期的土地使用权是我国房地产市场的市场结构具备垄断特征的根本原因。我国房地产行业的最关键的生产因素是有限期限的土地使用权，而土地使用权本身就是一种垄断权。我国政府将价格管制权在土地使用权转让以后也全部给予房地产开发商，这就造成政府对土地的行政性垄断转化为房地产商的市场性垄断[3]。 综上认为房地产市场具备一定的垄断性，价格并非由供求双方的力量决定，而是由管理者制定，因此价格为外生变量。这时不存在同步方程偏差问题，需求方程是可界定的，因为通过管理者制定的价格改变，可以描绘出明确的需求函数。所以可以使用一般最小二乘法，因为价格与随机误差是不相关的。即是：在价格设置型企业中，不存在同步偏差问题，需求估计可以采用一般最小二乘估计法[4]。 1.4 影响房屋需求的各种因素分析 根据微观经济学原理可知，影响需求的因素还应包括价格因素、人均可支配收入、人口数量、个人偏好等因素。根据中国的传统习惯，个人偏好应该对房屋的需求量影响比较大，但是中国人对于住房的偏好是由来已久的，并不是最近刚有的，因此认为该因素对历年住房的需求一致，并且由于偏好难以定量，这里暂不考虑。本文收集除偏好之外的其他相关因素对该问题进行研究分析。 2 变量选取及数据分析 2.1 变量选取及相关数据 根据上面的分析，选择住宅销售量（Q）为因变量，房屋平均价格（P），城镇居民可支配收入（M），合肥市非农业人口数（N）为自变量，进行收集数据和相关分析④。 2.2 数据初步分析 由需求决定理论可知，对于正常商品而言，价格与需求量之间负相关，人均可支配收入与需求量之间正相关，人口数量与需求量正相关。对于住宅而言，这些因素对需求量的影响能否满足需求决定理论。下面通过直观图形来进行初步分析。 ④由于数据较多，这里没有一一给出，如有需要可以向作者索取。