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基于楼市调控房产税相关问题探究【摘要】近年来，我国房地产市场发展迅速，楼市过热引发的房价暴涨已经引起了国家有关方面的重视。针对房地产市场存在的一系列问题，国家相继出台了一系列的楼市调控政策。特别是2010年以来，国际相继出台了多项调控政策，其中包括对房产税改革这一重要措施。2010年5月31日，国务院首次明确将房产税改革列入政府工作日程，上海重庆两大城市已于2011年1月28日启动房产税试点改革。本文立足于楼市调控的大背景，详细分析了房产税对楼市调控的作用，并就未来如何完善房产税征收体系提出了若干建议。 【关键词】楼市调控；房产税；房地产 1 楼市调控与房产税改革 2003年，我国房地产市场正式步入市场化运作阶段。不可否认，房地产市场的快速发展对于我国经济发展发挥了一定的积极作用，但是由于房价增长速度过快，带来了一系列的社会问题。特别是在北上广深等一线城市，房价虚高扼制了相当一部分刚性需求购房者的需求，并由此引发了一系列社会问题。近年来，国家为了规范房地产市场过快发展，抑制楼市过热，不断出台调控政策对楼市进行调整，但整体效果甚微，房地产市场依然处于上升通道内，房价也一路上涨，未见跌势。针对这种情况，2010年以来，国家出台了更为严厉的楼市调控政策，并将进行房产税改革试点正式纳入政府工作内容。2010年5月31日，中国政府网发布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，这标志着房产税改革的正式启动。但尽管政策一波严过一波，2010年的房地产市场发展速度仍然惊人。国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元。仅2010年12月当月，全国商品房销售面积就达2.18亿平方米；全国商品房销售额达1.02万亿元。在这种背景下，2011年1月28日，国家正式开始了房产税在上海和重庆的改革试点，以期能够促进楼市调控政策的进一步推进，促进房地产市场步入良性发展轨道。 2 房产税改革的要点分析 房产税并非新税种，我国在1986年就开始实施。根据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税依照房产原值一次减除 10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。近年来随着我国社会经济的全面发展，原有的房产税征收范围和征收依据都已经不在适用，社会发展特别是房地产市场的发展迫切需要出台新的房产税征收办法对其进行规范。当前进行房产税改革的要点，应主要包括扩大征收范围、改变计税依据和采用差别税率等三个方面。 2.1 适当调整房产税征税范围 首先，根据《房产税暂行条例》的规定，需要征收房产税的房产仅限于城镇和工矿区的房产，不包括农村房产，随着农村城市化进程的加快，很多农村的房产也应按照相应标准征税。其次，房产税税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象，这种做法也是不合理的，应该根据具体情况将其按照合适的比例来征税。以上这两种情况的存在，是由于在政策制定之时，我国房地产商品化程度还比较低，经济发展尚需政府通过“减税让利”的措施来进行刺激和鼓励。但是，20年后的今天，我国的社会经济结构发生了巨大的变化。一方面，房地产行业作为国家重要的产业发展势头不断高涨，住宅商品化程度不断提高，房产拥有者结构也发生了巨大的变化，个人购房比重逐步上升，统计数据显示，我国大中城市的个人购房比例很多已高达95％以上。另一方面，经过公有住房制度改革，我国原有公房已发生了产权货币化转移或使用权货币化转移，公房性质发生了变化，在现行房产税免税者的状况已发生根本变化的条件下，实行免税规定等于人为抛弃税源。此外，随着市场经济的不断发展，我国工商企业、国有企业、乡镇企业、外商企业等逐步扩展到农村地区，农村城市化程度不断提高房地产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，这部分房产也应纳入征税范围。基于上述情况，当前房产税改革必须扩大征收范围，将包括农村和个人非经营用房产等纳入房产征税范畴。 2.2 调整房产税计税依据 目前，我国房产税的计税依据主要包括两种。一种是按房产计税价值征税的从价计征，另一种是按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税计税依据是房产的历史成本，由于近年来土地交易价格的不断上涨带动了房价的上升，使同一地段、同样面积的房产税负差异严重。而如果按照这种税制计算，房产原值就不符合经济发展和房产变动的规律了，也就难以发挥房产税的调节功能。此外，现租房产按照租金收入的12％计征。对于处于城市繁华地段的老房产，由于其建造年代久远，因此账面原值较低，但由于其所处地段较好，会出现按照房产租金课税税负高于按照房产原值课税税负的情况。处于稍偏远地段的新房产，由于其造价较高。则会