征地补偿产值倍数法完善路径.docVIP

征地补偿产值倍数法完善路径按现行《土地管理法》规定，我国征收土地的补偿依原用途补偿，其补偿标准是依征收耕地为基准，其余参照补偿耕地执行。补偿耕地的标准分为土地补偿费、安置补助费和附着物及青苗补偿费三个部分；土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍；安置补助费依人均耕地水平确定需要安置农业人口，每一个需要安置农业人口的补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍，最高不超过15倍；土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍；附着物及青苗补偿费各省自定。这就是我国征地补偿的产值倍数法。目前，理论界部分研究认为，当前征地补偿水平低，其原因就是依原用途产值确定，应当改革产值倍数法，直接依土地市场价值或交易价格定价。 产值倍数标准能够体现被征土地的价值 产值倍数法是自上世纪50年代以来国家征收农民集体土地所用的补偿办法。几次《土地管理法》的修改，因条件不成熟等原因都没有作原则性修改，只是提高了补偿标准。2004年国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》，要求“完善征地补偿办法”，提出被征地农民“生活水平不降低、长远生计有保障”两大基本原则，在补偿办法上要求各地制订并公布“征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价”。这是对产值倍数法的一大进步，但统一年产值仍是产值倍数法，只是将被征土地各类产值统一为一种综合性的平均产值；而区片综合地价只在城市近郊区确定。从目前各地工作来看，区片综合地价并不是按建设用地需求的市场地价确定，而主要体现与原产值补偿接轨，但因在一定程度上模糊了不同区位不同类型用地的价值差别，各地显得十分谨慎，除个别地区外，目前使用的仍是产值倍数法。 产值倍数法确实是我国计划经济时代的产物，它虽然不直接表现土地价值或土地价格，但它并不一定就不能反映土地价值，或反映的价值比正常的价值低。地租资本化是现代地价理论的核心，是确定地价的最基本方法，其简便的计算方式则是地租的购买年法，即用资本利息率的倒数确定购买年，购买年内地租的总和就是地价。如果利息率为5％，则地价就等于20倍地租；如果利息率为4％，则地价就等于25倍地租。依目前大多数土地价格评估中使用的土地还原利率8％计算，其倒数是12.5，即地价是地租的12.5倍。由于农业地租只是农业产值中的一小部分，产值本身也是地租的倍数。《土地管理法》规定的产值倍数最高为30倍，各地的实际补偿即使是20―25倍，也大大高于12.5倍，因此，产值倍数事实上是更多倍数的地租。所以，产值倍数标准是肯定能体现土地价值的，只是它体现的是农业用地的价值。 之所以理论界部分认为产值倍数法低于土地价值，笔者认为这不是指地租资本化的地价，而是指土地供求决定的价格。如《人民日报》2008年1月25日刊载一个案例，某县政府以每亩41700元的价格征收集体基本农田，再以每亩50万元的价格卖给开发商建高档住宅小区，41700元与50万元相比，显然是很低的。 这就涉及农用地转用后的价值增值归谁的问题。美国的乔治“涨价归公”，郑振源教授提出应全部归农民，周诚教授提出应农民与社会共享。如果抛开土地增值这一点，单从土地的农业用途价值而论，不论是地租资本化法，还是以供求理论为基础的市场比较法，其结果相近，不会有较大差距。该案例中，每亩50万元是开发高档房地产的出让价格，用途不再是农用地，如果仍是农用地交易，买者在购得土地后仍只能作为基本农田使用，其价格必然到不了每亩41700元，甚至还会出现无人购买情况，这从我国农地转移中大量存在的无偿转移或无人接受转移而不得不抛荒的事实中能得到证明。因此，至少可以肯定地说，产值倍数法包含并高于农业用途的土地价值。 土地增值应由农民与社会共享 笔者同意周诚教授的主张，土地增值虽由社会进步所产生，但土地所有人依据土地所有权有权享受一部分社会进步的成果，这与党的十七大精神也是相符合的。只是这种共享即增值分割的点在不同时期不同地区是不同的，在经济不发达时更偏向于社会，即政府代表社会多取得一些土地增值，而在经济发达时则可以偏向于农民。目前，我国经过30年的改革开放，经济总量已跃居世界第四位，已进入工业带动农业、城市反哺农村的“反哺”时期，具备了土地增值由全部归社会转为社会与农民共享的条件。 集体土地所有权能够分享土地增值，是基于土地权利本身 其一，这是土地所有权获取绝对地租的要求。在正常市场条件下，城乡结合部的地租表现为一条平滑的曲线，即最优等级农用地地租或地价等于或近似等于相邻的也即最差等级的建设用地地租或地价，而不像我国目前农用地价值远低于建设用地特别是经营性用地的价值，这就是绝对地租的作用。在我国，在作为生产资料的农地不能自由流动的情况下，农业地租不能达到正常的市场水平，只有当土