浅谈我国房地产泡沫产生原因.docVIP

浅谈我国房地产泡沫产生原因房地产业是国民经济的基本产业部门，在国民经济发展中居于重要的地位。房地产泡沫的破裂将对国民经济的发展造成严重影响，可能引发经济结构失衡，导致金融风险增加，易引发金融危机。本文最后重点从多个方面分析了房地产泡沫产生的原因。 房地产；泡沫；原因 [中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0012-02 一、房地产泡沫的含义及危害 泡沫首先是一种价格现象，同价格的上涨和下降不是相连的，其变化的幅度很大。价格会在一定时期内持续上涨，同时在达到价格上涨顶峰时出现价格暴跌，波动幅度很大，突然的上涨和下跌。房地产泡沫就是以房地产为载体的泡沫经济。一般来说，房地产的价格是由成本、利润、税金组成的真正的泡沫来源是地价，是土地价格对市场基础价格的背离。 房地产泡沫的破裂将对国民经济的发展造成严重影响，主要表现在以下两个方面：首先房地产泡沫破裂引发经济结构失衡。房地产泡沫破裂后，企业的资金链条断裂。房地产业在整个国民经济体系中居于主导地位，房地产业遭受重创必然形成产能过剩、资源浪费、失业增加等一系列经济问题和社会问题。另一方面房地产泡沫导致金融风险增加，易引发金融危机。在我国各商业银行中，房地产开发贷款和个人住房贷款在银行贷款余额中占有相当的比重。房地产泡沫一旦破裂，房价大幅下跌，企业投资难以收回，直接造成房地产开发贷款难以偿还。所以，银行资本面临严重缩水的风险，甚至引发金融危机。 二、房地产泡沫产生的原因 一般来说泡沫经济的特点主要为：商品供求严重失衡，投机气氛异常浓厚。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，被比喻为二战后日本的又一次“战败”。 从本质上看，商品的价格是价值的货币表现，是市场机制作用的结果。在正常的市场条件下，价格上涨，在需求不变大的情况下，投资者预期价格会下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们不遵循市场运行的一般规律。 1.土地的稀缺性 土地是由一般是由自然供给的，是不变的。随着城市化的进程，对土地的需求将进一步增大。对土地的需求大致可以分为两类，一种是现实的需求，比如住房需求，另一种就是用以获利的需求。作为获利工具的需求逐渐膨胀，便产生了价格泡沫。土地的稀缺性及其虚拟资本的性质使地价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。 2.供求不平衡 由于房地产建设周期长，时滞差别大，供需难以平衡。在经济蓬勃发展时期，房地产由于受到土地供给弹性小的影响，供给有限。在需求大，供给小的情况下，出现房地产泡沫。在房地产市场中，需求主要来自于投机的目的。投机者在追逐利润的过程中，竞相抬高房价，打破了房地产市场在宏观上的供求平衡。在目前货币超放的情况下，房地产投资已不具有可持续性，继续的投资只能使泡沫继续放大。 3.金融体制的不完善 房地产业的发展力离不开资金的投入。一个完善的金融体系应具备开放的住房贷款渠道和投融资的多种途径。在这样的金融市场中，投资的收益和风险是成正比的。然而，由于房地产的不可移动性和增值保值性，使得金融机构对这种资产的风险评价很小。在高收益的驱动下，金融机构不断发放抵押贷款，推动了泡沫的膨胀。 4.房地产市场的不完全 经济行为人对商品价格的影响力微乎其微，是价格的接受者。而房地产市场，由于买者卖着之间的信息的不对称，定价都是暗中进行的，成交价不能反映其真实价值。投机商趁机哄抬地价，又造成了地价的泡沫。同时大量中介服务机构的存在使价格评估更加困难，地产商利用自己在信息方面的优势，抬高房价欺骗消费者。 5.消费者预期的有限性 大量消费者对房地产价格走向都是持上涨的观点，对房价看涨的共同预期就构成了房产泡沫的基础。价格上升，需求会下降。但是房地产的需求大部分来自于投机商，预期的未来价格越高，预期资本收益率也就越大。投机者甚至囤积房屋，以获得更高的利润。这就导致了随着房地产价格的飞速上升，需求量反而增大奇怪现象。 6.地方政府的“土地财政” 一些地方政府受利益的驱动，出卖土地。随意征用土地，并将大量的土地投入房地产市场，以获取高额收益。这在一定程度上弥补了地方政府财政的不足，但却增加了房地产的成本，成为高房价的一个直接诱因，而且导致建设用地总量增长过快。 7.国际热钱“推波助澜” 热钱对汇率的波动极为敏感，近年来人民币持续升值，由于短期资本投机逐利的本性，大量热钱流入中国的资本市场。由于一般的消费者不能获取充分的信息，在房价上涨的初期，大部分消费者会有持钱观望的态度。但是当大量热钱进入房地产市场并造成一种虚假繁荣的现象时，受房价骤涨的诱惑，许多消费者开始失去耐心，他们发现炒房