浅谈房地产业如何走出发展困境.doc

浅谈房地产业如何走出发展困境【摘要】随着现代经济的快速平稳发展，房地产业也步入到了一个高速发展的阶段。房地产业关系段千家万户，关系到很多人的生存需要。持续几年来房价的上涨引起社会的广泛关注。笔者结合社会现象不探讨房价的涨跌，而是从不同的角度去讨论该如何看待房地产业的性质？以及怎么才能走出房地产业发展的困境。 【关键词】房地产发展；困境；生存需要；转化器 房地产业涉及广泛，是巨大财富的“吸金器”。 以一个特定的时间截面来讲，购房不仅涉及到年轻夫妇双方父母，还有双方的亲戚；从时间跨度上来讲，房地产通常涉及到双方父母的全部积蓄，甚至未来十几年甚至更长时间的 收入（银行按揭把他们未来的预期收入折现到现在的房子里）。土地垄断和人为的供地短缺是当今房地产价格不断上涨的首要因素。同时，房地产业涉及的资源金额大，是规模最大的单项商品。2009年商品房年销售额达到了5.8 万亿，而结合老百姓的开支状况，2009年房地产消费占居民消费的比例达到48.33%，接近一半。同时可以验证，房地产业对社会经济、老百姓的收支等各个方面是一件很重大的事情。房地产把中低收入阶层的人们的财富基本吸光，致使很多人变成当今很是流行的“房奴”。这在很大程度上加剧了已存在的收入分配的不平衡。在1992年到2008年期间，如果把1992年标准化为100，则2008年农村人均纯收入是607，城镇人均可支配收入是779，城镇+农村的人均收入是870，而财政的收入（预算内）是1761，财政收入的增长幅度超出居民收入增长幅度的两倍。 房地产的实质：储蓄-政府投资的转化器，财富再分配的机器房地产业的收入和资金循环 为了阐述出房地产业在中国经济增长和财富分配中的重要性，就要结合实际看房地产业的收入和资金的循环。庞大数额国民储蓄被吸进房地产业之后，一部分直接或者间接流入政府部门（土地出让金、直接或者间接收的各种税费），另一部分资金注入银行或者房地产业的产业链中，同时还有一部分资金由房地产业直接进行分配。这三大部分的资金在最后都形成了投资（储蓄）与消费，投资、消费刺激了经济的增长，经济增长产生国民收入，国民收入或过头转变成居民储蓄，这就是整个房地产业的收入循环（或者资金循环）。在这个循环的过程中，我们看到房地产业实现了财富再分配和国民储蓄到投资，尤其是政府投资的转化。 房地产业是最大的储蓄―（政府）投资的转化器 我们结合实际生活来看看国民储蓄是怎样借助房地产业转化成投资，尤其是政府投资的。现实生活中，居民因其自住、投资或者投机等动机而去购买房地产，居民的收入和储蓄以购房款和银行给房地产商贷款的形式注入房地产业及其产业链。如果考虑房地产及其产业链的收入循环，其超过50%以上的资金流入到政府手里。流入政府的资金有两部分支出，一部分形成政府投资，投资到国有企业和政府项目里去，另一部分因履行政府职能而形成的正常开支（工作人员的工资、集团消费 和转移支付等）。流入房地产业的其余资金经房地产产业的循环，进行投资。 结合现今生活我们知道，中国经济的增长很大程度上依赖于投资，而投资很大部分是属于政府的直接或间接投资。政府投资在中国经济增长中的极端重要。2009年5.8万亿的巨额资金直接进入房地产业，同时，还有大规模的社会储蓄通过银行贷给开发商及相关产业。房地产业及其产业链将其中的一大部分资金分流给政府，政府以此进行投资，另一部分流到房地产相关产业。中国社会中最巨额的储蓄和中国老百姓中最大量的资金是通过房地产业进入经 济中的。因此，房地产业是我国现行经济增长模式中，将社会储蓄转化为投资，特别是政府投资的最大的转化器。 房地产价格上涨时保证各级政府收入的需要，是巨额投资的资金来源，是我国目前经济增长模式的重要支撑。如果改变了房地产业的现状，就会严重冲击现行的经济增长模式。也可以说，如果在经济增长模式作出适应性调整前，房地产业的重大调整将会带来经济增长模式的整体崩溃。这就是人们维护房地产业现行运行格局的理由。 房地产业是最大的财富再分配机器 为什么说房地产业是最大的财富再分配机器呢？依据收入看，居民财富通过房价和银行贷款（包括给买 房者的按揭贷款和给房地产商的贷款）集中到房地产，房地产开发商将部分资金转变成房地产业中的收入直接分配了，是属于正当的收入分配；将部分钱“漏出”去，如如利益 输送、财富转移等不是正常生产经营的需要；还有，通过土地出让金、相关税和费以及开发商的所得税等交给政府，政府开支中有正当支出和非正当“漏出”；此外，因为部分资金流入产业链，产业链通过乘数放大经济效应，产业链中的各种税和费交给政府，也存在正当收入分配和“漏出”。所有这些都构成了收入和财富的分配和再分配。正如前面所说， 房地产业涉及的金额是巨大的，对中国经济和中国老百姓来