深圳商业地产理性发展之路.docVIP

深圳商业地产理性发展之路得益于中国的改革开放，经过20多年飞速增长，深圳已经从20年前的小渔村发展成初具雏形的现代化国际性城市，中国举足轻重的高科技产业基地、金融、物流中心城市，也是中国最年轻、最具生机和活力的新兴移民都市。深圳良好的城市发展及增长预期、丰富的具有挑战性的就业机会、高质量的私人消费和服务、便利的通讯与交通设施、高质量的文化娱乐与卫生教育基础设施，多样性及国际化的文化，为商业繁荣发展提供了上佳的土壤。经过近二十年的发展，到目前为此，深圳零售业已经形成了业态齐全、网点众多的格局，无论是服务质量和服务内容都已领先广东各地，目前，深圳已拥有了全国密度最大的商业税源。怎样看待深圳目前商业地产的现状和发展趋势，在商业地产热的情况下投资者如何避免投资风险，社区物业如何经营，我们就这些问题采访了深圳专业的商业地产运作机构――深圳世方物业咨询有限公司总经理张平，希望在透析商业地产的同时，对商业地产的未来发展起到一些作用。 深圳的商业地产并没有虚热 从2004年开始，深圳商业地产开始风起云涌，随着华润万象城、金光华广场的启动，深圳商业地产开始受人瞩目。进入2006年，深圳商业地产迎来一个供应高峰期，商业地产广告在报纸上连篇累牍地刊登。这股商业地产的热浪之下是否存在隐藏着虚热呢?张平从2006年深圳商业地产的开发特征和销售量状况两方面谈了自己的看法。 2006年深圳商业地产的开发量大概有150万平方米，整体量非常大，表面上看呈现出很热的势头。但是实际认真分析来看，这150万平方米的超量开发里面有几个明显特征：第一、150万平方米的开发面积中，三大CBD区(福田中心区、南山中心区、宝安中心区)的商业量加起来约七八十万，比如福田的COCO PARK的面积为十万，怡景中心城为八万。购物中心代表的是零售最先进的业态，参照国外的模式，随着零售商业的发展，购物中心一定会取代未来的百货，成为零售业的主导力量。在这种情况下，不能说深圳的商业地产存在着虚热。第二、目前深圳的社区商业在稳步增长，今年深圳推出的社区商业就有几十个。社区商业占了深圳商业地产总量的三分之一，而国外成熟的社区商业一般能达到40％以上。相比之下，深圳的社区商业还有一定的生长空间。第三、深圳的旧城改造主要集中在华强北和人民南，这两个区域经营基本上没有什么风险。华强北主要是电子市场，新亚洲电子、华强电子开发的都是二期，是在一期经营比较好的基础上推出的，经营基本上没有什么风险。人民南的发展遭遇了一个瓶颈，随着政府将人民南环境改造工程列入深圳市重大建设项目，该区也存在着巨大发展潜力。细分开发量看来，这种热还是很正常的：它是零售商业发展的需要，也是购物中心和社区商业发展的需要，并不存在虚热。 从商业地产销售的角度来看，2006年是深圳商业地产的一个转折点，商业地产市场出现了几个明显的倾向：一是商业地产开发商纷纷尽最大努力去寻求整层、整栋销售；二是商业地产的开发者开始成立自己的商业部门，探索并试图真正驾驭商业地产；三是购物中心不再轻言销售，而转向以经营为主体，并寻求与基金的合作等。2006年是深圳商业地产返朴归真、寻找自我的一年，这个转折点将促使深圳商业地产开始正视商业风险、尊重商业规律，并对商业的经营者和投资者负起责任。 通过2006年两个主力商圈的扩张、融合以及三个CBD区的发展，深圳的商圈格局基本定型。以前深圳主要有东门、华强北两大商圈，而今两大核心商圈、四五个次市级商业中心的商业格局基本成型。东门、人民南、宝安南汇入金三角商圈；华强北街区扩张，由一条街道变成了三纵四横，朝组合化的方向发展。这是深圳两个市级商业中心。福田、南山、保安的三个CBD区为次市级商业中心。这种格局决定了深圳至少十年的商业格局走向。2007年商业地产的开发量可能仍然很大，但是基本上是围绕着两个市级商业中心和四五个次市级商业中心展开的。到了2008年购物中心相对完善，开发的势头相对而言可能会弱一点。总之，深圳的商业地产确实很热，但是并不存在着虚热，它是零售市场更新换代发展的必然结果。 张平认为深圳以外的区域虚热还是很多，尤其是在内地，发展商的意识还停留在深圳2003、2004年的状况：商业地产开发还是以销售为主导，根本不顾及后期的营运成本。比如山东有些地区几乎每个县城都有一个大型的小商品批发市场，商业地产严重过热。但是，从某种程度上看来，商业的发展必须经过这一过程，当一部分商业地产失败后，人们才会用市场的眼光来审视它，避免新的错误。 投资商业地产应全方位考虑 从近年深圳房地产投资型物业的发展来看，投资型物业正逐渐从传统的以商铺、写字楼为主的单一化格局发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘争奇斗艳的多元化格局，并且新的物业还将不断出现。市场上的投资者实际