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深耕商业地产富力牵手新鸿基今年，密集的宏观调控措施对住宅市场的降温作用已经初步显现出来了。商业地产却没有受到影响，仍然处在持续的上升阶段。 商业地产将会逐渐显示出它的优势。 2005年的一轮宏观调控对住宅市场的降温让很多开发商都开始重视商业地产的开发。今年的一轮宏观调控在住宅房价上的作用已经显现，加上明年货币紧缩的政策影响，能够为开发商提供稳定的现金流的是商业地产。 富力（北京）地产商业运营中心总经理徐永建说：“目前不仅宏观调控对于商业地产没有影响，而且国家还在大力扶持商业地产。” 100亿项目出炉 日前，富力地产（2777.HK）、合景泰富（1813.HK）与新鸿基宣布将联手开发广州珠江新城的猎德项目，总投资额100亿元，三方各占1/3的股权。 猎德项目是广州首个城中村改造项目，位于广州CBD――珠江新城的中心，规划为大型商业综合项目，包括甲级写字楼、购物商场、酒店和住宅等。预计总投资额在100亿元，是目前广州投资额最大的商业项目。 富力将发挥其在写字楼和酒店方面的优势，新鸿基主要负责猎德项目的商场规划、设计、经营、物业管理及全球招商工作。 徐永建对记者说：“这次是富力与新鸿基的第一次合作，富力看中了新鸿基丰富的运营和管理能力。新鸿基在香港的购物中心非常成功。至于未来的分工将有待制订更具体的计划表。” 在国内开发商中，富力的商业地产开发和运营在国内开始的较早。在2005年宏观调控给住宅市场降温时，很多地产商开始注意商业地产的发展。富力便是从3年前开始商业地产布局的。 国家明年将实行紧缩的货币政策，这对于开发商的现金流和资金链的要求也相应提高。而持有商业地产所带来的稳定的现金流将十分重要。 安邦集团的分析师苏晶说：“与住宅一定要销售相比，商业地产有两条出路，除了出售以外，还可以长期持有，获得稳定的现金流。租售皆可，使商业地产对于市场突变的应对策略要从容一些。而且，外资在国内房地产的投资主要在商业地产方面。因此，在信贷紧缩，后续投资乏力的情况下，也会有外资接盘。” 因此，今后商业地产将有更大的发展。许多开发商也看到了商业地产的巨大升值空间，纷纷加大对商业地产的投入。今年1～4月份，商业地产的投资为584.2亿元，比上年同期增长15.3%，写字楼和商铺的投资都有很快的增长。 对于日前传出物业税可能首先在商业地产上开征，莱坊国际物业顾问公司研究部经理杨悦晨认为：“开征物业税的影响没有想象的那么大。因为写字楼等商业地产的整体趋势仍然处于上升阶段，商场还有很多国际品牌没有进来，因此还有很大的发展空间。” 徐永建说：“富力在3年前开始商业地产的布局，目前，商业地产与住宅的比例分别占20％和80％。”这在国内开发商中，商业地产所占比例是比较高的。 徐永建说：“明年，富力将建成10个五星级的酒店，以及写字楼、商场等项目。目前，富力正在全力建设位于北京的富力广场和位于成都的20万平方米的购物中心。最新的与新鸿基猎德项目的合作还在规划阶段。” 运营管理难题 虽然内地开发商开始重视对商业地产的投入，但是由于他们都是从住宅开发起家的，因此在商业地产的运作和管理上仍有待提高。 杨悦晨说：“内地开发商运作商业地产所面临的最大挑战在于开发、管理的理念难以与国际接轨。现在，内地开发商的项目无论从设计，还是质量上都不如香港的开发商，因此租金的上升空间比较有限。上海CBD区的高端商业地产，如中环广场、恒隆广场都是香港开发商运营和管理的。在一些二线城市，许多商铺在后期的经营和管理上都出现了一些问题，投资回报率并不算高。因此，很多内地开发商都选择与香港的开发商合作，像陆家嘴就将土地的使用权让给了和记黄浦和新鸿基。” 现在，内地开发商也逐渐认识到这个问题，杨悦晨说：“如今，内地开发商都会请一些国际顾问机构和设计师参与项目的开发。比如，苏宁8月份耗44亿巨资拍得的163号地块就聘请了国际咨询机构参与规划。” 事实上，内地的开发商在前期的规划、市场定位上还有待提高。徐永建说：“富力成立了自己的运营机构，负责前期的规划、定位、招商以及后期的营运等事宜。因此，通过商业运营机构，富力的项目大多是独立运作的。” “因为香港、国外的市场与内地有很大的差异。国外的商业地产规范性和次序性很强，而国内大多数商业区都是历史形成的，比如王府井。因此，富力会根据不同的商业地段做前期的市场规划和调研，来决定市场定位。”徐永建说。 1