论经济外部性对房地产业发展影响.docVIP

论经济外部性对房地产业发展影响【摘要】改革开放30年以来，中国的经济快速发展，中国从计划经济跨越到市场经济。房地产业对中国经济的贡献极大，但随着经济的发展，房地产业发展受到了各种制约，其中经济外部性对房地产发展的影响日渐突出，本文着重讲经济外部性对房地产业的影响，并提出一些加快房地产发展的策略。 【关键词】经济外部性；房地产；策略 【中图分类号】TU964【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0014-01 1978年实行改革开放后,城市房地产市场开始发展。伴随着经济体制改革的不断深入,房地产开发企业发展迅猛,构成多元化,其给国家经济发展注入的一股新势力已不容忽视。然而,近年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些问题,使人们不得不重新审视城市房地产对社会、经济所造成的外部性。因此，本文试从城市房地产开发经营中的外部性出发，分析我国城市房地产开发经营的发展形势和未来变化趋势，并提出解决问题的对策。 一、房地产业的现状和趋势 突飞猛进，过去的十年是中国房地产业发展最快的十年，自1998年中国住房制度改革以来，确定了房地产业的全面市场方向，加上国家经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。 同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑 。 房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可预期的是，2011年及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障性住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。 二、经济外部性 1、概念 经济外部性是一个非常重要的经济学概念，称经济活动外部性。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。 2、经济外部性特点 经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响，这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。 三、经济外部性对房地产的影响及其对策 1、经济外部性对房地产业的影响 外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社