房地产企业盈利模式的思考.pdfVIP

科技信息 0高校讲坛O SCIENCE＆TECHNOLOGY INFORMATION 2008年 第1期 房地产企业盈利模式的思考 石雅莉 (中国海洋大学管理学院 山东 青岛 266071) 【摘 要】本文通过对当前的政策环境和青岛的房地产市场进行简要分析，并对在此背景下的银都房地产公司和万科公司盈利模式进行分 析。探讨房地产企业盈利模式的新思路。 【关键词】盈利模式；集约型；持有经营获利 1．引言 式。为业主提供贴心而周到的服务。 房地产行业1991年一1995年的发展期，经历了1996—1997年的 4．2美国模式 衰退期、1998—2006年的调整期。关于房地产盈利模式以银都房地产 银都景园则开始借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：房地产 公司和万科为例进行以下探讨与思考。 开发的一些环节由不同的专业公司完成。银都地产公司负责融资投资 2．政策环境及青岛的房地产市场背景 项目；聘请清华建筑设计院负责房屋设计，贝尔高林香港有限公司负 1988—1992年我国政府开始进行住房制度改革。青岛是试点城 责环境设计。项目开发则由山东省建设集团建造。营销策划由北京东 市。在改革试点的基础上，1988年初国务院要求在全国分期分批展开 方博文公司负责，物业管理由银都物业公司负责。这充分体现了美国 住房制度改革，并明确指出“我国城镇住房制度改革的目标是：按照社 模式的特点，专业分工细致。每一环节专业公司通过完成各自的任务 会主义有计划的商品经济的要求，实现住房商品化”，“调整产业结构， 获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑 开放房地产市场，发展房地产金融和房地产业”也被作为改革的主要 商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。 内容之一而被提出。党的十四大确定“建立社会主义市场经济体制”作 4．3模式转变原因分析 为国家的主要发展目标，市场机制逐渐成为指导经济活动的原则，于 从银都地产公司先后开发的两个项目可以看出房地产开发企业 是城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，得到重视。 由“香港模式”向“美国模式”的转变。这种转变的主要原因首先是资 1998年，住房货币化改革开始在全国推行，要求停止住房实物分配， 金．国家政策要求房地产企业的自有资金比例提高。国内银行贷款逐 实行住房分配货币化，以便推动房地产业的发展。住房货币化改革旨 渐收紧。国家政策对于商品房预售的门槛进一步提高等：另一方面，由 在通过停止福利分房，发放货币补贴，培育和引导居民的住房需求，促 于人民币升值及中国经济良好预期而引发外资的流人。也是转变的一 进房地产业的迅速发展。房地产业被赋予国民经济的一个“新增长点” 个重要原因。此外，房地产项目的运作将从暴利时代进入微利时代，此 的战略地位。 时项目之间的竞争打拼的就是品质，只有社会分工越来越细致，各个 青岛市政府于1992年从老市区迁到东部新区香港中路。青岛房 环节的工作越来越专业，才能符合这样的要求。 地产的黄金时代也就此开启。为配合东部开发，青岛市政府在这一年 5．房地产企业盈利模式的变化 出台了放开和发展房地产市场的十条政策，确立了全面开放市场，吸 5．1由“主要依靠土地升值”到“主要依靠产品质量及附加值”的转 引外资参与的大原则。银都花园地块的取得，当时是青岛市政府为吸 变 引外来投资而特批的。1992年开始，随着东部新区的迅速崛起，伴随 过去，房地产企业通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取 着城市经济的飞快发展，青岛房地产进入了一个黄金时代，开发量、投 得土地的使用权，而在这种方式下，因为取得土地的成本较低，即便是 资额迅速攀升。 粗放型的开发和管理，也能依靠土地的升值而获取超额利润。在土地 3．银都地产项目情况简介 出让模式改变为招标、拍卖和挂牌等公开出让方式之后，土地成本在