贝儿多爸爸的泡芙工房选址手册..doc

贝儿多爸爸的泡芙工房 选址手册 2003-9-1 目录 一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位 3 二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则 3 三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点 3 1．选址的应该考虑的因素 4 2．商圈的选择 4 3．商圈调查内容 5 4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型 5 5．选址要点与原则 7 四、检视店面交易合约的注意点 9 1．签约内容 9 2．签约前的调查 10 3．签约阶段的注意点 10  一、贝儿多爸爸泡芙工房的目标消费群定位 主要消费群体 追求时尚的年轻人 中青年女性 次要消费群体 小孩与老年群体 二、贝儿多爸爸泡芙工房的选址原则 店面的使用面积最好在15～50平方米之间 独立的一楼临街店铺或商场内的独立商铺（店中店） 独立临街店铺要求有3.5米以上的门面宽度（最好有内廊），门头可做店招 商场内的独立商铺要求具有一定展示面（15平方米以上） 周边环境卫生、美观，尽量避免与杂货店、食肆、机械修理店等业态为邻 具有（或可提供接入）三相电、生活用水、26千瓦的电容量 三、贝儿多爸爸泡芙工房的选址要点 店面的选择是成功开店的第一步。 贝儿多爸爸泡芙工房是一间时尚美食店，售卖的泡芙食品主要针对追求时尚的年轻人和中青年女性，科学合理、经济实用地选择店铺是经营好贝儿多爸爸泡芙工房的首要因素，为此，进行商圈的调查及分析是关键性的一步。 1．选址的应该考虑的因素 本区域的商圈分布 本区域的消费特点与习惯 本区域的营业房出租价格情况 2．商圈的选择 商圈是指以店铺座落点为圆心向外延伸某一距离形成的辐射范围，它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈的顾客占到顾客总数的55%—70%，是离店铺最近、顾客密度最高的地方，占本店销售额的70%左右。次级商业圈的顾客占到本店顾客的15%—25%，位于核心商业圈外围，顾客较为分散，占本店销售额的25%左右。 商圈的特点对其内部的店铺经营成本和营业情况影响非常大，城市中的商圈大部分是自然形成的，在开店之前进行商圈调查，并确定适当的商圈是十分必要的。 商圈调查后得知消费者的人口和社会经济特征后，可根据商圈特征调整商品结构和服务。 商圈调查后，可根据商圈大小对营运成本进行科学决策。 可充分反映贝儿多爸爸泡芙工房地理位置优缺点； 了解竞争情况、金融服务、交通运输、劳动力是否容易获得，法律限制等。 3．商圈调查内容 商圈调查内容由以下组成： 商圈特性的研究 包括商圈范围：核心商圈、次级商圈、边缘商圈 区域属性与区域特性 人口数预估与消费者特征（如经常性年收入、支出，消费习惯等） 道路及停车状况 连锁店前交通流量（人流、自行车流、汽车车流） 调查竞争情况、现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象。 相关的法规、税收、执照、营业限制。 4．贝儿多爸爸泡芙工房可考虑的商圈类型 根据贝儿多爸爸泡芙工房定位与特点，在商圈选择时可考虑以下地址： 交通枢纽商圈 优点：交通枢纽（机场、地铁、公交）附近人流量比较大，商业价值比较高。 缺点：有效人流相对不多，路过的人大多行色匆匆，停留时间比较短。 区域主要商业区 优点：区域商业区是消费者购物、娱乐、休闲的理想场所，也是时尚潮流的聚集传播地，人流很大，有效人流比例也较高，人气很旺，商圈辐射范围很大，比较适合时尚饮食、个性独特的贝儿多爸爸泡芙工房建店经营，同时拥有良好的发展前景。 缺点：由于费用较高，竞争性强，经营成本比较高，选址决策时需仔细斟酌。 大型商场、超市商圈 优点：大型商场、超市的一般人流比较多，是周边居民周末、假期购物、休闲光顾频率最高的场所，有效人流比例较高，相对租金较低，商场、超市里面或周边形成的商业区域都可以重点考虑，是贝儿多爸爸泡芙工房较为优良的店面。 缺点：商圈范围以附近某一固定区域为主，辐射范围相对有限。 生活区域商圈 优点：生活区域商圈以家庭日常用品、家庭食品消费为主，顾客群体大多为家庭年轻夫妇、家庭主妇，与贝儿多爸爸泡芙工房提供的泡芙食品非常重合，而且相对租金低廉，也是可以考虑的商圈。 缺点：商圈范围很有限，以固定顾客消费为主，顾客人流不均衡，基本集中在傍晚和节假日。 大型娱乐场所商圈（电影院、游乐场附近） 优点：大型娱乐场所商圈是年轻男女的聚集地点，他们追求时尚、休闲、情趣性的消费体验。这正符合贝儿多爸爸泡芙工房追求的经营理念，同时正准贝儿多爸爸泡芙工房主要消费群。 缺点：店面的租金较高，导致营业成本高；顾客人流不均匀，基本集中在周末和节假日。 中高档写字楼商圈 优点：此商圈是白领阶层聚集地，文化的层次较高，以注重品位、档次、时尚、情感的体验性消费为主。贝儿多爸爸泡芙工房作为时尚美食店，核心消费群也正准白领阶层，泡芙食品定会受到他们的青睐，同时在本区域内易于培