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住房保障适度水平测度及规划效用摘要：住房保障适度水平是科学合理制定住房规划和住房保障规划的关键因素和重要理论依据。本文通过对发达国家和地区住房保障发展历程的总结，住房保障支出水平总体发展轨迹呈“倒U型”曲线，并运用比较分析的方法构建了住房保障支出适度水平测度模型和分析了住房保障适度水平作用机制，最后从住房保障适度水平测度的角度对城乡规划如何加强对住房问题的研究进行了思考。 关键词：住房保障支出适度水平；测度模型；住房保障适度水平；住房规划 我国住房制度由建国后的福利分房经历了1998年的根本性变革，确立了以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。随后在国民经济快速发展的宏观背景下，城镇房地产业迅猛扩张，城镇住房的总量不断扩大和人均住房水平不断提升。然而过于市场化的分配方式必定会导致“两极分化”的住房供求格局，住房价格普遍持续上涨，商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，中等收入家庭的住房需求却无法满足。房价高企和公共住房缺位掏空了中等收入家庭上代人的积蓄和这代人未来的收入，严重降低了他们的生活水平，对其它消费产生强烈的挤出效应。住房已成为工薪阶层最昂贵的生活必需品。 2009年全国两会和2010年全国两会，住房问题也连续两年成为两会的焦点问题，多份提案直指房地产问题。控制地价、控制税费、控制利润以发展公共住房是摆在政府面前的严峻课题。对于大范围内出现的住房问题， 在国家层面已陆续出台了多项调控政策。中央政府同时也要求城市政府制定具体的住房建设规划，并希望以此明确调控内容， 实现调控目标。国家《2009-2011年廉租住房保障规划》出台后，保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住条件。但保障覆盖水平较低、供不应求的问题仍很突出。合理界定保障性住房的供应对象和住房保障适度水平，明确保障性住房在城镇住房建设中所占比例，是当前迫切需要解决的问题之一。 1.现行城镇住房及其保障状况与问题 1.1住房及住房保障状况 我国城市商品房建设量一直保持在比较高的水平，然而保障性住房的建设情况却不容乐观。2009年国土资源部公布的《2009年上半年全国土地市场动态监测分析报告》显示，2009年前六个月，普通商品住宅用地供应占住宅用地供应总量的84.1％，保障性住房用地供应占住宅用地的16.7％，实际保障覆盖面严重不足。 在城镇整体居住面积和居住水平得到提升的同时，住房价格整体不断攀升，城市低收入群体的住房状况却每况愈下。城市低收入群体主要涉及两大类人群，一个是原城市居民中生活困难且住房条件差的人群，主要是城市低保户或其他人员；另一个流入城市的外来打工者，其中又以农民工阶层为主，而这个人群又是一个逐渐增大的需要特别关注的群体。原城市部分低收入居民人均可支配收入一般不到所在城市平均人均可支配收入的50%，而农民工实际劳动时间超过城镇职工的50%，但月平均收入不到城镇职工平均工资的60%，实际劳动小时工资只相当于城镇职工的1/4。在城市中相对极低的收入水平，使他们难以靠自身的力量解决住房问题。 1.2存在问题 1.2.1住房闲置和住房困难同时存在 住房闲置和住房困难具体表现为住房供需的结构性闲置和结构性困难和住房区位选择上的相对闲置和相对困难等。其中，住房供需的结构性闲置和结构性困难是主要的和影响较大的问题，也是迫切需要研究和解决的问题。从供给方面来看，高档楼盘和大户型住房开发较多；从需求方面来看，面向中低收入群体的中小户型住房、经济适用房和廉租房等保障性用房需求很大。供需结构的失衡加剧了两极分化，高收入群体往往拥有多套房产却无人居住、中低收入群体想扩大住房或者改善住房条件却一套难求。区位较好的楼盘由于交通条件的优越和配套设施的相对完善，而相对紧缺；远郊的楼盘由于交通不便和配套欠缺，而无人问津。 1.2.2 居住人口变化与住房建设增加不匹配 城市人口变化和增长数量与城市每年新增的商品房面积相比，可以用于衡量住房需求变化与住房供给变化之间的关系。城市居住人口的变化和增长，主要由外来务工人员、高校毕业学生和异地购房者三部分组成。近年来，城-城、城-乡流动人口的变化等导致的异地购房和异地居住的现象有所增加。如南京新开发楼盘有相当比例被马鞍山、镇江、高淳、溧水等周边县市以及苏北地区的高收入群体所购买，作为投资或者移居所用。这部分外来人口流入也是造成城市住房紧张和住房价格上涨的重要原因。外来务工人员、高校毕业学生由于收入较低或者刚刚参加工作购买能力有限，多数选择租住单个房间或者是租住在性价比较高的郊区农民住房，这部分需求往往得不到有效供给。 1.3 导致住房保障问题的原因分析 从社会主流意识看，在经济上，房地产被视为拉动 GDP 上升的主要动力。尤其是在许多快速发展的大城市，