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自筹资金项目成本控制探析摘要：自筹资金项目投资不断增大，利润水平却逐渐趋于下降。有效降低成本，对于增加市场竞争力非常重要。要控制开发成本，就必须做好节能、节地、节材、节水工作，从构成自筹资金项目成本的土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用等各个环节入手，积极做好开发成本控制。 关键词：开发成本 成本控制ABC分析法 自筹资金，是指根据我国财政管理制度的规定，由各地方、各部门、各企业及各行政、事业单位自行筹措，按预算外资金规定的用途使用后，确有多余，允许用于投资建设的资金。而对于私营私营企业来讲，开发的所有项目都是自筹资金项目。 许多私营企业对于成本的关注还仅仅停留在建造成本方面，对管理成本则不十分重视。大多数私营企业的运营和管理，大都还停留在过去的派工制或简单目标岗位责任制的方式方法上。如果利润水平下降，企业能够继续生存和发展下去所面临的压力是很大的，所以自筹资金项目必须重视成本控制，以期获得最大程度的开发利润。 一、自筹资金项目的成本分析： 自筹资金项目的成本主要是由项目开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和投资人的应得利润构成。 1、项目开发成本费： 项目开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。 2. 期间费用： 开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。 3. 规费、税金： 税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。 依法应当交纳的其他行政性，事业性收费，按照国家及市政府有关部门依法制定的收费标准执行。 4. 应得利润： 销售利润以开发成本之和为基数计取其利润率，由开发经营者自主确定。 以上各项费用，在自筹资金项目开发总成本中，土地约占总成本的40%，建筑安装工程约占总成本的30%，税费及其它约占总成本的30%。 二、项目的成本控制： 项目的成本控制是投资人对项目从投资决策阶段到产品销售阶段进行有效管理，优化各项成本开支，减少不必要开支，降低费用，力求使得开发项目的经济效益和社会效益最大化。商品房的成本控制可分为5个阶段进行：策划投资阶段，设计阶段，开发项目的发包阶段，项目施工阶段和房屋的销售管理阶段。 1、投资策划阶段： 在投资策划阶段，应结合工程实际，明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。投资人的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，对可能发生的项目成本进行总体控制。 2、设计阶段： 设计阶段是成本控制工作全过程的重点阶段。设计阶段要考虑项目所在地的经济发展水平，居民收入状况，社会习俗和人文环境，设计出符合当地状况的户型，面积，使得不同家庭情况的居民都能买的起房。优秀的设计有利于降低投资，缩短工期，给项目带来经济效益。在设计前，要进行项目投资估算，通过对社会同类开发项目价格，材料，设备，人工费用，税收，管理费用，利润等的调查，在项目评估的基础上进行综合比较和分析，作为初步设计控制的依据。初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的预算内，同时加强设计变更管理工作。 3、开发项目发包阶段： 开发项目发包，包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包。发包形式一般采用单价合同。单价合同可以提高承包商对成本控制的积极性。发包形式尽量采用有利于提高竞争力，降低造价，避免在施工过程修改分包内容和范围，而增加不必要的工程成本的方式。 4、施工阶段的成本控制： 施工阶段项目的成本控制，通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。 ① 优化施工方案 施工方案的优化选择是降低工程成本的主要途径。施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量，也必然会直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润。按照最优方案施工可以降低成本、加快进度、保证质量和安全，实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益。 ②有效控制人工费 人工费约占建筑产品成本的10%～20%，并且随劳动力市场价格变化而变化。对施工期