房地产开发经营与管理分解.ppt

房地产开发经营与管理 谭茹文 2.房地产市场的宏观调控 宏观调整手段主要有： (1)土地供应计划的调整 (2)城市规划的指导 (3)地价调整 (4)房地产税收政策 (5)金融杠杠 (6)住房政策 (7)租金调整 房地产开发经营与管理 谭茹文 3.房地产市场行为的规范 (1)资质审查 对进入市场的主体资格进行规范 (2)产权登记 对市场交易对象进行规范 (3)建立房地产价格评估制度 对市场交易价格进行规范 (4)交易程序的规范化 对市场交易过程进行规范 房地产开发经营与管理 谭茹文 第四章 房地产及其运行规律 一.房地产市场的总体结构 二.房地产市场的分类 三.房地产市场的特征与功能 四.房地产市场运行的一般规律 房地产开发经营与管理 谭茹文 一.房地产市场的总体结构 征地市场 一级土地市场 动迁市场 土地投资、 土地使用权出让市场 交易市场 二级土地市场（土地使用权转让市场） 建筑施工市场 一级房产市场 房产交易市场 二级房产市场 房地产开发经营与管理 谭茹文 二.房地产市场的分类 1.按地域范围划分 2.按房地产用途和等级划分 3.按房地产交易形式划分 4.按房地产购买目的划分 5.其他划分方式 房地产开发经营与管理 谭茹文 三.房地产市场的特征与功能 1.房地产市场的特征 (1)分散的地区性市场 (2)准市场 (3)权益的转让市场 (4)专业化的市场 (5)易于出现市场的不均衡和垄断 房地产开发经营与管理 谭茹文 2.房地产市场的功能 （1）配置存量房地产资源和利益 （2）显示房地产市场需求的变化 （3）指导供给以适应需求的变化 （4）指导政府制定科学的土地供应计划 （5）引导需求适应供给条件的变化 房地产开发经营与管理 谭茹文 四.房地产市场运行的一般规律 1.房地产使用市场和房地产投资市场 两个市场有两个结合点： 第一，房地产使用市场确定的租金水 平资产需求的中心。 第二，两个市场在房地产开发部分有 连接。如果房地产开发量增加，房地产的 供给量也随着增加，这不仅会使房地产投 资市场价格下滑，而且也会使房地产使用 市场的租金水平下调。 房地产开发经营与管理 谭茹文 2.房地产市场的周期循环 （1）房地产市场的自然周期 P62 （2）房地产市场的投资周期 A E D C B 长期平均空置水平 下降 上升 供给增长率=需求增长率 图2-7 房地产景气循环的各个阶段 要求：能对房地产市场进行一定的分析 房地产开发经营与管理 谭茹文 第五章 房地产开发项目的可行性研究 一.可行性研究的含义、目的和作用 二.可行性研究的工作阶段 三.可行性研究的内容 四.房地产开发项目投资与收入估算 五.房地产开发项目财务评价 六.房地产开发项目评估的不确定性分析 房地产开发经营与管理 谭茹文 一. 可行性研究的含义、目的和作用 1.可行性研究的含义 可行性研究是在投资决策前，对建设项 目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。 2.可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策 的科学化、民主化，减少或避免投资决策的 失误，提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。 房地产开发经营与管理 谭茹文 3.可行性研究的作用 （1）是项目投资决策的依据。 （2）是筹集建设资金的依据。 （3）是开发商与有关合作部门签订协议、合同的依据。 （4）是编制下一阶段规划设计方案的依据。 房地产开发经营与管理 谭茹文 3.可行性研究的精度 （1）投资机会研究：±30% （2）初步可行性研究：± 20% （3）详细可行性研究：± 10% （4）项目评估与决策：± 1