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房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法分解.ppt

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人有了知识,就会具备各种分析能力, 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书,广泛阅读, 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍,我们能丰富知识, 培养逻辑思维能力; 通过阅读文学作品,我们能提高文学鉴赏水平, 培养文学情趣; 通过阅读报刊,我们能增长见识,扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操, 给我们巨大的精神力量, 鼓舞我们前进。 * 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 (国家税务总局公告2016年第17号) 36号文中“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”增值税要点 (一)房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目,不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策,其进项税额可一次性抵扣。 (二)房地产开发企业中的一般纳税人销售试点前开工的老项目,可选择简易计税,征收率为5%;销售试点后开工的新项目,或者销售未选择简易计税的老项目,适用一般计税方法,税率为 11%,但可从销售额中扣除上缴政府的土地价款。 36号文中“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”增值税要点 (三)房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目(无论新项目还是老项目),都按照 5%的征收率计算应纳税额。 (四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,待产权发生转移时,再清算应纳税款,并扣除已预缴的增值税款。 关键词 一是“房地产开发企业”,也就是说这个《办法》不是对所有的纳税人都适用,而是仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位”。房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定,以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同,可将 房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。设立房地产开发企业,应当具备下列条件: (1)有自己的名称和组织机构。 (2)有固定的经营场所。 关键词 (3)有符合国务院规定的注册资本。 房地产开发企业是资金密集性企业,对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质等级,规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势,降低房地产投资风险,保障交易安全。 (4)有足够的专业技术人员。 房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发 中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前,住建部按照房地产开发企业的资质等级,规定了不同的专业技术人员要求。 (5)法律、行政法规规定的其他条件。 关键词 二是“自行开发”,即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”; 三是“房地产项目”。房地产开发项目,一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 关键词 “对应”,隐含了两层意思: 1.土地价款并非一次性从销售额中全扣,而是要随着销售额的确认,逐步扣除。简单的说就是,要把土地价款按照销售进度,在不同的纳税期分期扣除,是“卖一套房,扣一笔与之相应的土地出让金”。 2.允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目,如果选择适用一般计税方法,其 5 月 1 日后确认的增值税销售额,也可以扣除对应的土地出让价款。 关键词 当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府 委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印) 制的财政票据。 第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 由于现行政策规定,土地价款并非一次性从销售额中全扣,而是要随着销售额的确认,逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进行记载,是非常必要的。 本条的主要意图是,明确应以“建设规模”这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面积。这一条说明,在计算简易计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时,应以面积为计算单位,而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。 第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,其2016 年 4 月 30 日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得

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