房地产开发与管理第三章课程分解.ppt

亚特兰蒂斯国际 四、旧城改造与新区开发 1.旧城改造（P101-P102) 前景； 条件。 *旧城改造的四种模式： （1）全盘改变：就地“以新换旧”，包括改变城市的宏观布局与城市风格； （2）保留旧城不动：仅对其进行局部维护与整修,选择附近的地域建立辅城或卫星城，以充实完善旧城的现代功能，维持城市的运转。如意大利的罗马，罗马旧城保护得相当完好； （3）不发展模式：维持旧城原样不变，只做局部维修，以意大利的威尼斯为代表； （4）保留旧城的形式与精髓：更换外表的材质把破旧的“旧城”变为全新的“旧城”。日本的东京是这种模式的典型代表。 亚特兰蒂斯国际 案例1：东京六本木新城 东京六本木新城2003年正式开业，总建筑面积78万平方米，历经17年完成建设，它是一座集办公、住宅、商业设施、文化设施、酒店、豪华影院和广播中心为一身的建筑综合体。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，在拥挤的东京都成为举足轻重的绿化空间，已经成为著名的旧城改造、城市综合体的代表项目。 六本木新城诞生前，朝日电视台周边相当狭窄，连消防队要通过也是非常困难的状况。 六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。 亚特兰蒂斯国际 案例2：北京　王府井与平安大街 到目前为止，北京旧城再生上没有成功的模式。王府井大街被改造成了纯粹的现代化商业街道，仅保留了一两个历史文物作为象征性符号；1999年完成拓宽改造的平安大街则被仿建成明清古街样式，但这条有“第二条长安街”之称的主干道，由于“假古董”的嫌疑、严重的交通拥堵、没有过街天桥、无法停车等各种各样的问题，关于其改造成败一直存有众多争议。 全长7000米、平均路宽30米的平安大街，可以说是北京旧城改造的一个教训。决策者的初衷是既想完善其交通功能，又想发展其商业功能，还想突出其文化旅游特色。但最终的结果是三个问题都没有得到好的解决，机动车道拥堵、人行不便、汽车撞人事故高发；店铺生意冷清，一家名为“板寸王”的剃头店老板甚至调侃：“别看我的买卖小，但这可是平安大街上最赚钱的行当，对面的门脸倒是大，可那是聋子的耳朵——摆设！” 亚特兰蒂斯国际 案例2：北京　王府井与平安大街 一位商委人士的诉苦显示了更根本的教训所在。该人士指出：平安大道拓宽时，“北京市的商业发展规划不是由主管部门说了算，而是由一些政府官员，最主要的是由房地产开发商在起作用。”据了解，当初北京平安大街工程仅拆迁费用就达到了18亿元，而负责具体落实这项工作的东城区和西城区政府仅从市财政各拿到了1亿元，因此，两个区的政府都把拆迁任务下放给了下面的房地产开发公司，同时，作为补偿，每家房地产公司又可以在负责路段的后面分得一家的“附赠地”，看起来这似乎是一个多赢的结局，政府把最费时费力的拆迁工作交给了房地产公司，卸下了包袱，房地产公司“为国分忧”，也可从中牟利，双方各得其所。直到拓宽工程完成后，各家房地产商才发现肥肉变成了鸡肋，有苦难言。 不见得模仿、怀旧、一味和谐就万事大吉，事实上许多改造实例都失败了。不允许新生力量进来，真正的文物又要拆掉重建弄成假古董，我们不主张这样。 北京的旧城改造已经进行了约 20 年，可以说至今还没有完全找到一条既保护了古建筑，又同时激发了街区活力的途径。 亚特兰蒂斯国际 四、旧城改造与新区开发 2、新区开发(P103) 前景； 条件。 *新区开发五种模式： (1)产业先导型； (2)重大交通先导型； (3)区域一体化推动； (4)生态先导型； (5)文化先导型。 案例：桂林市临桂新区开发与发展 第三节 房地产项目区位分析 亚特兰蒂斯国际 亚特兰蒂斯国际 一、区位理论 区位是指特定地块（宗地）的地理空间位置及其与相邻地块的相互关系。 区位理论不但是土地定级的理论基础，也是城镇土地估价的理论基础。 为什么房地产产品区位性很强？ 亚特兰蒂斯国际 二、区位与房地产价值 1.区位去城市功能分区 (1)商业区 中央商业区——CBD 城市商业区 街区商业区 (2)工业区 内圈商业区、外圈工业圈、远郊工业区 2.区位与房地产投资价值之间的关系： 注意升值潜质的分析 区位选择要有超前意识 产品品质是升值基础 综合性价比是最终判定条件 亚特兰蒂斯国际 三、房地产项目区位选择的定性分析 （一）房地产开发与地租的关系 城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租。 （二）房地产开发项目的区位选择 1.区位因素分析： 宗地状况分析 交通动线分析 配套设施分析 2.区位选择的原则： 自然环境的合意性 经济和社会文化发展的适应性 亚特兰蒂斯国际 四、房地产项目区位选择的定量分析 1.关键因素评估法： 关键因素法的基本思路 项目区位评价关键因素的分类 2.组合权重法 源于层次分析法的基本原理，其步骤