房地产业土地增值税清算鉴证操作实务12-9-19分解.ppt

房地产企业土地增值税清算实务操作 根据国税发（2006）187号文件规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售面积占多个项目可售总建筑面积的比列或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 房地产企业土地增值税清算实务操作 4、利息税前扣除的特殊规定 首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，也不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。 其次，清算项目的利息支出时，有两种方法。 1）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 房地产企业土地增值税清算实务操作 其他房地产开发费用（管理费用和销售费用），按土地价款和开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。 2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本的金额之和的10%以内计算扣除 房地产企业土地增值税清算实务操作 5）正确享受加计20%扣除 只要是开发房地产的纳税人，就可以享受加计20%扣除。对于这条规定，有些人认为只要具备房地产开发资质的企业开发的房地产项目，才可以享受加计20%扣除，而其他企业开发房地产项目的 ，由于不具备开发资质，所以不能享受。其实，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定中并未强调“资质”条件，也就是说，无论是否具有房地产开发资质，只要是开发了房地产项目的企业均可以实行扣除项目加计扣除。 房地产企业土地增值税清算实务操作 6）公共配套设施的处理 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产企业土地增值税清算实务操作 关注点：上述第一、二条规定无偿移交给业主和政府的，必须要有移交政府的相关手续，若未取得政府部门出具的证明，发生的成本费用是不能在税前扣除的。 7）精装房的装修费如何在税前扣除 根据国税发（2006）187号文件第四条第四款规定，“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”，也就是说，装修费用不仅能在土地增值税前扣除，同时可享受加计20%的优惠政策。注：各地区在这个问题上掌握不一致，如北京是这样掌握的，精装修的房子固定的不能移动的装修费可以扣除，可移动的不能再税前扣除，如电视机、微波炉、冰箱等。 　 房地产企业土地增值税清算实务操作 8）单独修建的售楼部、样板间等营销设施的税前扣除 房地产企业单独修建的售楼部、样板间等营销设施费，应分不同情况，在土地增值税中税前扣除： 房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板间的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。销售部、样板间房内购置的资产，如空调、电视机等资本性购置支出不得在销售费用中列支。 房地产企业在主体内修建临时销售部、样板间的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 房地产企业土地增值税清算实务操作 房地产企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板间的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产企业土地增值税清算实务操作 9）房地产开发企业未支付的质量保证金税前扣除问题 根据国税函[2010]220号规定，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 房地产企业土地增值税清算实务操作 10）物业管理启动费的税前扣除 根据《土地增值税暂行条例实施细则》的第七条规定：计算增值额的扣除项目具体为：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费，建筑安装工程费、基础设施费