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业主大会及业主委员会知识讲座 一、业主的界定 1、业主的定义 房屋的所有权人为业主，已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。 2、如何确定业主人数 业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专业部分的，按一人计算。 一个专有部分有两个以上所有权人的，业主人数为一人。 业主总人数即前述业主人数之总和。 3、业主在物业管理活动中，享有的权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 4、业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 二、何时可以成立业主大会 物业管理区域符合下列情形之一的，可以设立业主大会：（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；（二）首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。 三、何时成立业主大会筹备组 物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。建设单位未及时履行告知义务的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正，业主也可以书面形式告知。 四、业主大会筹备组 1、由谁组织成立 街道办事处或者乡镇人民政府在收到书面通知30日内，组织成立业主大会筹备组。 2、组成人员 业主大会筹备组五至九人，由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表若干名组成。 筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任。 筹备组中的业主代表由业主推选产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府提名经业主同意产生，并在物业管理区域内公示，公示时间不少于7日。 3、筹备组的职责 （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积； （四）拟定业主委员会委员选举办法； （五）提出业主委员会委员候选人名单； （六）首次业主大会的其他准备工作。 4、筹备组的期限 筹备组成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。 业主大会会议选举产生业主委员会7日内、向业委会移交筹备期间全部资料后，筹备组职责自行终止。 5、经费 业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。 五、业主大会 1、首次业主大会 （1）召开时间。筹备组成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议. （2）公示内容。业主大会筹备组在首次业主大会召开的15日前，将①会议时间、地点、形式和内容，②拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案，③业主身份、业主专有部分面积，核定业主人数、物业总建筑面积的情况，④拟定的业主委员会委员选举办法，⑤业主委员会委员候选人名单等五项内容在物业管理区域内公示。 （3）会议内容。首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。 （4）管理规约和议事规则。管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。 首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。 2、业主大会的决定事项 （一）制定和修改业主大会议事规则；