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商业银行贷款抵押物审查实务探析 　摘　要：商业银行对于贷款抵押物的审查对控制不良贷款具有重要意义。文章阐述了商业银行贷款抵押物审查中可抵押范围、法律规定等方面的注意事项，从而为商业银行贷款抵押物审查从业人员明确审查要点，控制贷款风险提供了有益的业务参考和建议。 关键词：银行贷款；抵押权；房地产抵押 一、引言 　　截至2010年12月末我国境内商业银行不良贷款余额4293亿元，其中有相当部分是由于抵押担保贷款无法收回且抵押权无法行使而形成的。因此有必要从实务操作的角度明确抵押物审查的关键点，以确保商业银行的贷款安全。 二、银行抵押贷款的含义 　　为获得银行贷款的抵押是指为担保借款人履行还款义务，借款人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给银行，借款人或者第三人为抵押人，银行为抵押权人。借款人或者第三人不得转让或处分抵押财产。借款人不履行债务或者发生约定的情形时，银行可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。 三、可抵押财产的范围界定 　　银行在审查抵押物时必须注意可以抵押财产的范围。只有符合法律规定的财产可以用来抵押，否则抵押无效。根据物权法的规定，以下财产可以抵押： 　　（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（3）生产设备、原材料、半成品、产品；（4）正在建造的建筑物、船舶和航空器（5）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 　　下列财产不得抵押： 　　（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以及乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押时占用范围内的土地使用权除外。（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律规定的不得抵押的其他财产。 四、房地抵押应注意的事项 　　土地和房产是较常见的抵押物，且具有价值大额性、关系复杂性的特点。商业银行必须着重从以下几个方面细化抵押物的审查： （1）房屋及土地的基本信息：明确房地的自然状况其产权状况特别是产权主体。对于土地，要根据所有性质（国有或者集体所有）按照其各自相关的规定审查其是否可以抵押。 （2）工程建设款优先权问题：建设工程价款优先受偿权是依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，建筑工程的承包人应得的工程价款在一定条件下优于抵押权和其他债权受偿。但有时承包人会为了中标而放弃此优先权。 总结大全 /html/zongjie/ （3）企业经营期限的问题：企业经营期限届满后的民事行为能力具有不确定性。《城市房地产抵押管理办法》规定，有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 （4）审查相关的公司文件：《城市房地产抵押管理办法》规定，以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过（企业章程另有规定的除外）；以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过（企业章程另有规定的除外）。 （5）房地分押问题：所谓房地分押就是抵押人将土地使用权和土地上的房屋分别设定抵押。虽然房地分别抵押有其存在的现实需求和客观条件，但在我国现行的法律规范之下，房地分别抵押存在抵押无效或抵押权落空的法律风险，因此商业银行在签订抵押合同时应尽量避免房地分押问题的出现。 （6）抵押物被查封问题：根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。但要注意的前提条件是抵押权的设定是在财产被采取强制措施之前。 总结大全 /html/zongjie/ （7）分割抵押问题：根据国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，分割抵押是允许的。但应采取措施规避其中的风险，例如未完工在建工程只能办理整体抵押，只对可以进行分割处理的房地产办理“分割抵押”,不能分割处理或虽能分割处理，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，应办理整体抵押。 五、抵押登记 银行贷款采用抵押方式的，由银行与抵押人（抵押物得所有权人或控制人）订立抵押合同并办理抵押登记。其法律意义在于：第一、有些抵押权自登记时成立，应当办理抵押登记，否则抵押不成立。有些抵押权不以登记为成立条件，抵押合同生效抵押权即成立，但是未经登记不得损害善意第三人的权力，即善意第三人如果对未登记的抵押物享有权利，抵押权不优先于善意第三人对该抵押物的权利