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我国房地产税制改革立法探究 　　【摘要】房地产业作为我国目前发展最旺盛的产业之一，能获得高额的营业利润，然而它所获得利润与所交纳的税收并不成比例关系，有“利润巨人，纳税矮子”之称。随着中国房价的节节攀升，许多普通老百姓只能“望房兴叹”。为了完成国民的“安居梦”，2014年两会期间，房地产税的立法再度成为“两会”代表和社会的关注热点。 　　【关键词】房地产税;国外经验;立法 　　房地产税是对房地产的价值所征收的一种税。它还有两个别名：不动产税和房地产税。对于房地产业改革的立法问题，引起了社会的广泛关注，财政学界和法学界的学者也纷纷发表了不同的看法。为了更好地调节居民的收入分配，合理配置房地产的资源，正确引导居民的住房消费理念，因此，进一步完善房地产税制度显得格外重要。我国于2011年在上海和重庆实施了对个人住房征收房产税的改革试点，其改革内容主要是围绕征税对象、适用税率、税基、免税面积以及税收管理等方面。基于此改革背景，笔者从我国房地产税立法的现状出发，分析域外适合我国国情的成功经验，为完善我国房地产税立法提出相应建议。 　　一、我国房地产税立法的现状与存在的问题 　　在市场全球化全球竞争化的背景下，虽然我国现行房地产税制在一定程度上具有宏观调控的功能，但是现行房地产税制难以适应社会主义市场经济体制发展的需要以及房地产业稳定发展的需要。主要表现为：一是计税依据不合理。我国现行税法在应纳税额计算上主要采取从量定额方式和从价定率方式。其不合理之处主要在于不能有效起到调节作用，也不能合理反映房产现在的价值。二是征税范围窄，税款流失多。目前房地产税针对的在经营活动中涉及的房地产行为，对于居民生活房产免税，并设置了多种税收优惠措施，使得征税范围过窄。三是税种设置不合理。从我国的房地产税立法来看，现行的房地产税制非常复杂，涉及的税种很多，立法位阶不高，重复课税普遍，税法的导向也不明显。房地产税的课征可分为房地产开发、房地产交易和房地产保有三个阶段。中国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税，另外还要缴纳各种税费。①房地产保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，税负过轻，税制结构不合理。在重交易、轻保有的情况下，出现了相应的负面效应。一是，由于保有阶段的税负较轻，其包有成本也较低，会导致一定程度的房地产闲置，同时也会引发投机行为，从而导致在少数人手中集中了大量的房产资源，而对于住房有需求的人则难以获得该资源，致使房地产资源配置格局畸形化;二是，由于房产开发和房产交易阶段的税负偏重，不利于房地产的正常流转，为了逃避税负，出现大量的不动产的地下交易行为。因此，完善房地产税收立法非常重要，不仅有利于使有限的土地资源得到合理的利用，也有利于国民收入的公平分配。 　　二、域外房地产税立法的成功经验 　　(一)域外房地产税立法模式 　　目前，域外房地产税立法模式主要是一般财产税立法模式和特殊财税立法模式。前一种立法模式是将公民的所有财产实行综合课征的财产税。采取一般财产税立法模式，更好地体现了税收公平原则。主要体现在两个层面：一是从征管层面而言，税收征管制度相对比较成熟;二是从纳税人层面而言，依照不同的税率进行征税，并对其所有的财产进行综合评估;特殊财产税模式有两种征税方式，一是将房产和土地单独课征房产税;二是将房产和土地合并课征财产税。特殊财产税征税模式在税收整体公平层面而言弱于一般财产税立法模式，但在征管上的技术要求不高，因此对税制环境不完善、配套设施并不完备的发展中国家而言，往往更有利于防范偷漏税，实现横向公平。 　　综合分析可以得知，以上两种房地产税立法模式各有所长。各个国家考虑到本国税制结构的特点、税收征管水平高低、税收环境以及纳税意识等等方面作出不同的选择。目前，我国税收征管水平不高和相关配套设施并不完备的情况下，我国房地产税立法应用特殊财产税立法模式更为适宜。 　　(二)域外房地产税税制要素设计 　　不同国家由于市场经济发展水平、文化背景以及房地产行业发展水平高低的不同，在一定程度上决定着房地产税制在课税体系以及税制要素设计的差异。上文提到在我国重保有、轻交易的理念，导致税负的不公平。因此，笔者将简要分析域外房地产保有环节以及开发交易环节具体税制要素设计情况，以期对我国房地产税制改革立法提出相应的建议。 　　首先，保有环节的房地产税。一是征税对象和范围的确定。在实践上，各国在房地产保有环节，依照房地产存在的不同形态――土地、房产和房地合一，分别设置税种。日本、英国等国家课征不动产税，征税对象主要为土地房屋等不动产;对保有环节的不动产征税有统一的不动产税和分类的不动产税两种形式。对于前者是将不同类型的不动产统一征税，适用统一的税率;而后一种则是不同种类的不动产分别适用不同的税率和课征办法。二