三税结合打击楼市过度投机.docVIP

三税结合打击楼市过度投机在交易环节征收资本所得税的作用远大于房产税。更有效的措施，则是在首套和改善型住房外，信贷资金占用交易所得税(简称特别交易税)、资本所得税和房产税三税结合，其中最有效的是资本所得税 董新登 武汉科技大学金融证券研究所所长、教授 资本所得税是战胜炒房客的唯一法宝 资本所得税(Capital GainsTax)，也译作资本所得税或资本增值税，是针对投资品买卖所产生的“差价收益”(即资本所得)征税的。资本所得是投资所付与卖出投资所得的差额，如果投资有利润，则产生投资收益；如果投资赔钱，则形成资本损失。或者说，资本所得是通过买卖资本性资产而获得的利润。资本性资产包括股票、基金、债券、不动产(如房产)、贵金属(如黄金)、钱币收藏、艺术品及其他收藏品。在国际上资本所得税大体可分为4种类别：证券类、不动产类、贵金属类、收藏品类。 根据国家税法和政策规定，中国对个人转让房地产征税涉及的税种包括契税、营业税(附加征收城市维护建设税和教育费附加)、房产所得税、土地增值税、印花税等。其中，房产所得税就是所谓的“资本所得税”。按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按财产转让所得项目计征个人所得税，税率为20％。实际上，对个人转让财产所得征收房产所得税已经实行多年。 要加大对炒房客的打击力度，房产所得税可按资本所得税格式进行改造，名称可以继续采用房产所得税，这样，老百姓更易于接受。但房产所得税税率要按照房产持有期来定，比如1年内50％，1～2年40％，2～3年35％，3～5年30％，5～lO年25％等。 只有这样的房产所得税，才能真正精准打击炒房客。反过来讲，如果房市新政真的是要打击炒房客，如此设置的房产所得税，一定是威力无穷的，而不是上海所定下来O.8％的所谓房产保有税。 叶檀 著名经济评论人 级差制房地产资本所得税是最好办法 资本所得税可以减少交易频率，为投资性需求降火。试想，炒房者获得100万元的收益可能50万元用于纳税，多半的炒房者会失去炒作的动力。在严酷的市场中，二套房以上的购房者不得不面对依然高涨的房价、上涨动力不足的租房市场，以及1.1倍的高息贷款，加上累进制的资本所得税。只要大部分炒房者退出市场，房地产市场回归消费需求主导就有可能，而房地产成为金融替代品，爆发中国式金融危机风险的概率也就大大降低。 征收房地产资本所得税不会损害大部分普通收入阶层的利益。我国的房地产大部分掌握在拥有雄厚资本的人手中，或者有能力调动金融与房地产资源的人手中，征收级差式利得税获利越多者纳税越多，交易越频繁者纳税越多，普通工薪阶层或者只有一套自住房，或者拥有一套为子女购置的商品房暂时出租获利，基本不会受到级差式资本所得税的负面影响。目前所谓的房产税损害大多数人的呐喊，不过是手拥多套房的既得利益者拉着民生的大旗掩盖自己的私欲罢了。 著名经济学家哈继铭曾经建议，为了保护真实的购房需求(居民自住)，以下两种情况可享受免税：长期拥有的房地产(如10年以上)，以及出售后一段时间内另外购置房产(如1年内，也就是说居民出于改善居住条件的目的为换房而卖房)。最后，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。 记者手记 任志强说房产税是“搂市核武器”，也确实是核武器，除了让人恐慌外，对打击畸高房价的实际作用并不大。要解决房价问题，加息不是长久之计，指望土地财政的破除无异于与虎谋皮。唯有两方面着手：一是加大供给，确保保障性住房和中低价位、中小套型普通商品房的供应；二是优化需求结构，坚决抑制投机性需求。 “现在到了紧要关头”，央行货币政策委员会委员夏斌强调，中央的房地产调控方向不会变。长远来说，中国的房地产市场要走的是德国模式的消费品市场，而不是美国模式的投资产品市场。 “经过多年的折腾，最后正确的道路将是培养为消费品市场。” 另一央行货币政策委员会委员李稻葵则称，靠房产税解决房地产投机的问题是幻想，如果真要解决投机问题的话，则可以征收资产增值税、流转税，而非简单征收房产税。 为更有效打击房产投机，还可以把持有和交易环节贯穿起来，对首套和改善型之外的住房，信贷资金占用交易所得税(简称特别交易税)、资本所得税和房产税三税结合。 根据对信贷资金的占用征收特别交易税 征收特别交易税的逻辑：既然买房人申请了按揭贷款，就理所当然地可认为自住。那么在按揭期内，住房就不该再次交易。如果需要交易，其部分溢价应该以税金的形式来补偿前期对信贷资金的占用，税金的高低与对信贷资金的占用情况成正比。公式为： 纳税额=房产溢价×(1-首付成数／1 O)×(按揭期限-已过期限)／按揭期限。 相关内容可参看本刊2010年0