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中国房屋问题宏、中、微观分析 2009年最后一个月，国务院终于对飙涨中的楼市出手了：(1)个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；(2)五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确规定开发商以后拿地时，分期缴纳土地出让价款期限原则不得超过一年，同时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％这些政策，不是抑制投机性购房，就是抑制投机性囤地。 观察政府这一轮的出手，主要考量是：(J)大、中城市房价飙涨，已造成严重民生问题；(2)百姓为了储钱买房，排挤其他消费，影响内需拉动；(3)保8％已无悬念，挤房市泡沫顾虑减少：加上(4)迪拜大泡沫破灭的警示。 事实上，除了迪拜因素，中国大＼中城市楼市泡沫化的现象2007、2008年时已相当明显，早已引起中央政府警觉，并开始采取了一些针对性的政策，泡沫初步受到了一些抑制。但2008年底，全球金融危机来得迅猛，逼得政府不得不采取宽松的货币政策与财政政策进行救市，救市的结果，不但成功地实现了“保八”，而且也救起了房市，甚至在宽松政策的效应下，吹起了一个比之前更大的泡沫。就2009年下半年以来主要大、中城市的房价观察，无论就租售比、收入与房价比、房侨上涨的环比与同比以及空置率而言，均达到了相当不合理的程度，自然引起社会各界及政府高度关注， 2010年中国宏观经济政策的大方向是“稳增长，调结构”，调结构放到了一个相当重要的地位。本质上，针对房市进行大力改革，就是“调结构”的核心重点之一，因为只有将房市理顺。屠价合理，才能： (1)使民众购买力从购屋中释出，转移到其他消费，使内需获得健康的、有效的拉动： (2)城镇化是未来中国经济、社会发展的大方向，中央经济工作会议已决定“放宽中小城镇与城市的户籍限制”，但若城市房价偏高，就成了农民进入城市成为新市民的极大障碍，在这个意义上，住房改革是城镇化的重要配套之一： (3)有利于改善正在明显恶化中的收入分配结构。 但是住房或房市的改革又不是一件简单的事情，以最近中央出手的两招而言，一在于抑制投机性购买，二在于打击投机性囤地，都有其必要，但也需要指出，所以会出现此类投机行为，正是因为房价出现而且将持续出现不合理的上涨所致，所以这些行为是果，不是因，要彻底解决房市问题，除了要针对果，更要针对因。 这就需要对中国的房市问题作一个全面的诊断与了解了。 首先，是三个“资源”构成了内核心：即(1)土地；(2)房屋；(3)资金。其次，在这个内核心之外，则有四个“经济行为者”构成了外围，分别是：(1)地方政府；(2)银行；(3)地产开发商(含国企)；(4)购房者。外围的四个行为者的行为就影响及决定了内核心的三种资源即土地、资金与房屋在价格上的相对关系。 在这样的理论架构下，就可以进一步以宏观、中观及微观三个角度作进一步剖析， (一)就宏观面而言，长期问题是中国房屋需求在长期压抑下如今获得了爆发式释放的结果，因此其解决不能全部交给市场与产业，政府有不可推卸的职能；短期问题是，流动性(新增信贷)与货币供给(M2增加率达29，7％)过于宽松，必须适度收紧；比较麻烦的还要对付海外流入的以投机购屋为目的的大量热钱， (二)中观面的问题是全社会收入结构贫富差距不合理。这是楼市泡沫的原因之一，而楼市泡沫本身又加剧了此一问题的恶化。 (三)微观面主要涉及(1)地方政府的收入问题；(2)地产商的投机炒作；(3)购房者的投机行为： 经过这样的剖析，就可以明白中国房市问题的本末、轻重、缓急了。 1