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投资市中心小户型新玩法市中心小户型因为其稀缺性以及在租赁市场A的良好表现，受到投资者追捧。不过专家表示，为了获得更为理想的投资回报，一定要有新的策略，如讲究租客来源、楼盘知名度、配套设施以及学会辨识小户型的升值潜力等。 在有经验的投资者看来，市中心的小户型是个“香饽饽”。一般而言，地处市中心的小户型因其拥有绝佳的位置，以及市场供应量少，因此它的地段价值、稀缺性等较一般的物业更为突出。此外，小户型物业在租赁市场上的表现更为出色，受众更广。基于这些特点，小户型物业受投资者青睐让人不难理解。 但专家表示，并非所有市中心小户型都具有投资价值，由此看来投资这种物业也需要注意规避风险。那么，如何投资市中心小户型呢? 市中心小户型受青睐 最近一段时间老张又在考察小房子，他还想在上海的市中心购买一套房产用来投资。老张是个“老法师”，手中房产有七八处。他有个嗜好，就是喜欢“收集”小户型。谈到这个爱好，老张表示缘于一个偶然事件。那是在三年前的夏天，当时有两个租客同时退租，于是他提前一个月将两套房子同时挂牌出租。其中一套位于市中心的小户型很快就有了下一个租客；而另外一套位于外环线附近的三房，虽然租金并不高，但却空置了三个多月以后才得以再次租出。 老张坚持长期投资理念，很是看重房产的租金收益，这要求物业在租赁市场上要有上佳表现才行。除了租金收入的高低，另一个不可忽略的因素就是能否快速出租。而市中心小户型不但在收益方面让人满意，而且因为市场接受程度高而得以快速出租，空置期大大缩短。这让老张意识到，投资小户型其实是一个不错的选择。 其实，除了在租赁市场上的良好表现之外，市中心小户型还有不少优点。专业人士表示，市中心小户型的地段稀缺性同样也是值得关注的因素之一。就北京、上海、广州等一线城市的供应情况来看，市中心区域住宅供应量已是愈发稀少，物以稀为贵，这导致市中心的住宅价格不断攀升。也许投资者已经注意到了这点，近期位于北京中关村板块的小户型项目，以及广州市珠江新城、天河北板块的小户型二手房，都非常抢手。 而就目前的具体情形来看，市中心小户型的投资回报率也比较理想。记者选取广州珠江新城两套住宅进行对比后发现，小户型的投资回报率要高于大房。如一套出自富力史丹尼的42平方米一房，市场售价约75万元，其月租金可达2700元，初略估算其年投资回报率约4％；另外一套出自保利心语花园的110平方米左右的三房，市场售价约200万元，月租金约3300元，估算得出其投资回报率只有1.8％左右，不及小户型的一半。 投资需要讲究技巧 是不是随便购买一套市中心小户型，都能得到不错的投资回报呢?答案是否定的。上海德佑地产市场部有关人士表示，有诸多因素会影响到小户型的品质，比如有些小区物业管理水平一般，很难吸引到高素质的客户前来租赁，因此物业租金水平不高，这无疑会影响到投资收益。 据了解，目前市中心小户型物业主要包括酒店式公寓、小面积公寓以及工房，而在上海还存在一种比较特殊的小户型，即新式里弄。各种形式的小户型物业都具有投资价值，其区别在于价值的大小。如果选择得当，投资回报会更为理想，否则只能得到一般的市场平均水平。需要注意的是，小户型投资不但要关注物业本身的升值能力，还要兼顾其在租赁市场上的表现，故需更加注重投资技巧。 玩法一：紧盯租客选小区 对投资者来说，选房很关键。如果挑选到升值潜力大的物业，肯定会获得更为理想的投资回报。有经验的投资者会根据租客的情况来挑选物业。 【案例1】有中介向广州的黄女士推荐了一套出自马赛国际公寓的小户型。该小区位于广州市天河区珠江新城，是一个酒店式公寓项目，租客多为工作在市区的白领。不过黄女士最终没有选择在这里置业，而是准备在附近的凯旋新世界购置一套73平方米左右的一房，因为她看中的是凯旋新世界里的外籍租客。 【评析】黄女士的做法值得玩味。从表面上看，凯旋新世界的房价已经达到了22000元／平方米左右，几乎是马赛国际公寓售价的两倍，选择前者无疑会加大投资成本。但黄女士的选择却有她的道理，因为这个小区深受外籍人士的喜爱，这种情形会带来两大好处，其一是租金水平高，其二就是物业本身的升值潜力也不小。 由此可见，根据租客层次的高低来选择物业，可视作选择物业的一条捷径，尤其是对于已经相对成熟的二手房来说，该策略非常有效。有不少工作在上海的外籍人士喜好新式里弄房，从而也使得这种小户型十分畅销。 玩法二：傍上豪宅升值快 选择知名楼盘尤其是豪宅里面的小户型，可以因整个小区物业升值较快而能够让投资收益最大化。 【案例2】因为一念之差，让上海的俞先生少赚了50万元。两年前，他在中山公寓附近花了65万元购置了一套酒店式公寓，其时他也考察了位于静安区的中凯城市之光，不过当时