楼市调控及构建及谐社会.docVIP

楼市调控及构建及谐社会众所周知，1997年后，我国受亚洲金融危机影响而陷入通货紧缩局面。由于坚持人民币不贬值，我国无法通过出口刺激经济，于是中央提出扩大内需方针；一实行积极财政政策；二大力推动房地产业发展。为此，从1998年起，中央连续出台刺激楼市的政策，如央行出台加大住房信贷力度的政策，房贷上限从70％提高到80％，贷款年限从20年延长到30年，个人住房贷款利率在原有优惠基础上进一步下调10％。而各地也出台了一些地方性政策以激活房地产市场，如上海市政府降低契税，买房后个人所得税可抵扣，外地人来沪购房可办蓝印户口等。 初期政策难抑楼市高温 一系列政策促使楼市迅速升温，2001年后，长三角城市呈明显牛市特征，特别是2003年下半年后房价上涨加速，包括上海、杭州，南京等部分城市房价都以两位数快速上升。中央及时觉察了形势的变化，早在2002年8月，央行在重申鼓励个人住房信贷的同时，首次提出要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”；2003年2月发布的《2002年货币政策执行报告》中再次提出要防止房地产泡沫及其引发的金融风险，但商业银行、地方政府以及开发商并未引起足够重视，房地产投资和贷款继续猛增，房价加速上涨；2003年6月，央行终于下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓121号文件，但受到了部分开发商的猛烈攻击；2004年，由于房价加速上升，房地产开发和销售继续猛增，政府又出台了一系列包括土地、信贷等政策给楼市降温，然而效果不明显。就拿上海来说，2004年央行提高基准利率0．27％后楼市沉静了很短日子，但房价从4季度又开始以更猛幅度大涨，到今年一季度达到疯涨高潮情形。为什么政府出台了一系列调控政房价仍如此疯涨? 调控偏重供方 2004年的调控主要偏重于限制供给(土地和信贷资金收缩)，而针对需求的措施仅只是提高利率0．27％，这对投资者来说反而成了更大胆去炒房的助推器，因为房价每月涨5％，而信贷成本一年才上升0．27％，对抑制楼市投机实在无用。投资和投机需求增加而房产供给受到限制，使人们产生了房价必涨的心理预期，于是，市内外和境内外的资金大量涌向楼市，房价哪有不涨之理? 缺乏投资渠道 中国人缺乏投资渠道，钱存银行，利率跟不上通胀率；钱投股市，投多少亏多少。在房价节节攀升情况下，炒房显然是最好的赚钱途径之一。 热钱助力增温 国际上热钱赌人民币升值，因而千方百计挤到国内楼市上来，一来可获取房产升值利益，二来可获取人民币升值的利益。这些热钱尽管数量有限(中国实行外汇进出口管制)，但对房价上涨能起导火线作用，使房产投资者更大胆地进入楼市，使购房消费者更加快买房步伐。 信贷有利投资 银行信贷的低利率政策使房产投资和投机者获利空间放大。由于他们可以动用信贷杠杆购房，花20万元或30万元可买100万元房子，因此几倍地扩大了购房能力，2004年资料表明，大约有40％的炒房人在几个月内就出货。而对银行来说，房贷是最好的一块业务，因此银行也纷纷争食房贷这块领域。 和谐社会需要楼市调控 房价持续迅速上涨使政府受到了巨大压力。从上海的“两会”到全国的“两会”，代表们带来了老百姓莫大的呼声和要求。于是，上海市委市政府领导在今年“两会”上提出了房地产发展要按照“满足消费、规范投资、抑制投机”的3句话原则，落实“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”这3个“为主”的方针，并且也采取了一系列政策措施，包括准备建造2000万平方米经济适用房，整顿市场秩序，对一年内就转手倒卖的炒家要征收购销差价5％的营业税和相关税费等。不久以后，央行又采取了取消房贷优惠利率的措施。为了抑制楼市投机，上海各银行签订协议，统一对一年内转手的炒房者停止“转按揭”，市房地局又大力打击开发商和中介商相互勾结、弄虚作假、哄抬房价的违法行为，曝光和处罚了一些开发商和中介商，于是，上海楼市的形势开始出现变化。 2005年5月11日终于出台了国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，简称新八条，可说是近年来政府调控楼市力度最大、决心最大的一个文件。 试问，近几个月来，从中央到地方政府调控楼市的政策措施为什么会如此紧锣密鼓，我国最高决策层对房地产市场的态度为何发生如此大变化?皆因这是构建和谐社会的内在要求，也是中央落实构建和谐社会思想的重要举措。 落实科学发展观、实现经济平稳增长的需要 与1998年我国面临通货紧缩煤、电、钢铁和大量生产资料过剩局面不同，当前我国宏观经济运行中出现的问题是，部分行业投资过热，煤、电、油、运全线告急，钢铁、水泥等供不应求而连年涨价，一个根源就在于房地产投资高烧不退，而房地产投资过猛又在于房价上涨太快而造成的行业暴利